内容概况
房地产信托（REIT），就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。
截至2022年4季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%，环比下降4.44%；房地产信托占比为8.14%，同比下降3.60个百分点，环比下降0.39个百分点。
2023年2月24日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，《意见》提出稳步发展房地产投资信托基金（REITs），稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
自2022年11月中以来，随着一系列强有力的政策出台，信贷、债券、股权“三箭齐发”，头部房企的流动性危机显著缓解，房地产进入有序出清状态。12月底中央经济工作会议提出要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼工作，满足行业合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求。预计2023年地产政策会进一步放松，地产销售和投资有望逐步改善。房地产信托规模的压降可能会放缓，房地产信托展业模式有望改变。根据信托业务新分类要求，信托公司将加深与大型央企国企合作力度，探索风险处置服务信托机会。
产业研究院发布的《2024-2029年中国房地产信托市场前景预测及投资研究报告》共九章。首先介绍了信托及房地产信托的概念、种类等，接着对房地产信托发展环境和信托行业做了阐述和分析。然后分析了国内外房地产信托的发展现状，并介绍了房地产信托投资基金（REITs）的发展情况。随后，报告对房地产信托业务的重点企业和政策背景做了深入分析，最后分析了房地产信托市场的未来前景与发展趋势。
本研究报告数据主要来自于国家统计局、银保监会、产业研究院、产业研究院市场调查中心、信托业协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对房地产信托有个系统深入的了解、或者想投资房地产信托市场，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。
报告目录
第一章 房地产信托相关介绍
第一节、信托基本概述
一、信托的定义
二、信托的分类
三、信托价值链定位
四、信托新商业模式
第二节、房地产信托基本概述
一、房地产信托的定义
二、房地产信托的特征
三、房地产信托的职能
四、房地产信托性质分类
五、房地产信托资金运作
六、与房地产贷款的对比
第三节、房地产信托业务模式主要种类
一、债权型模式
二、股权型模式
三、混合型模式
第二章 2021-2023年中国房地产信托业发展环境
第一节、经济环境
一、宏观经济概况
二、工业运行情况
三、固定资产投资
四、金融市场现状
五、宏观经济展望
第二节、社会环境
一、人口规模与构成
二、城镇化发展水平
三、居民收入水平
四、居民消费水平
第三节、房地产市场环境
一、房地产开发投资情况
二、商品房市场销售规模
三、房地产企业到位资金
四、房地产开发景气指数
第三章 2021-2023年中国信托业发展综况分析
第一节、中国信托业发展综述
一、信托业发展阶段
二、信托业发展规律
三、信托业历史作用
四、信托业监管体制
五、信托业发展热点
六、信托业转型必要性
第二节、2021-2023年中国信托市场运行状况
一、信托行业发展现状
二、信托行业加速转型
三、信托行业资产规模
四、信托行业经营收入
五、信托行业资金结构
六、信托行业评级情况
第三节、中国信托各细分领域竞争格局
一、信托公司营业收入排名
二、信托公司净利润排名
三、信托公司净资产规模排名
四、信托公司受托规模排名
五、信托公司证券投资信托规模排名
六、信托公司工商企业信托规模排名
七、信托公司投资类信托资产规模排名
八、信托公司财产权信托规模排名
九、信托公司集合资金信托规模排名
第四节、新业务分类背景下信托业转型发展分析
一、组织架构调整
二、激励机制转型
三、企业文化转型
四、投研能力提升
五、风险管理转型
六、金融科技和运营能力提升
第五节、中国信托业发展问题及对策分析
一、信托业发展挑战
二、信托业信用风险
三、信托企业退市风险
四、信托机构发展对策
第四章 2021-2023年世界房地产信托行业发展状况
第一节、全球房地产信托发展概述
一、全球房地产投资信托规模
二、全球房地产投资信托评估
三、全球房地产信托发展前景
第二节、2021-2023年全球房地产投资信托基金发展分析
一、全球REITs发展历程
二、全球REITs上市条件
三、全球REITs税收制度
四、全球REITs发展现状
五、全球REITs底层资产
第三节、美国房地产投资信托基金发展分析
一、美国REITs发展历程
二、美国REITs市值规模
三、美国REITs底层资产
四、美国REITs收益表现
五、美国REITs杠杆率水平
六、美国REITs股东类型
第四节、新加坡房地产投资信托基金发展分析
一、新加坡REITs发展历程
二、新加坡REITs市值规模
三、新加坡REITs杠杆率水平
四、新加坡REITs资产类型
五、新加坡REITs资产地域
六、新加坡REITs收益表现
七、新加坡REITs投资主体
第五节、日本房地产投资信托基金发展分析
一、日本REITs发展历程
二、日本REITs发展特点
三、日本REITs市值规模
四、日本REITs底层资产
五、对我国REITs发展的启示
第六节、中国香港房地产投资信托基金发展分析
一、香港REITs发展历程
二、香港REITs市值规模
三、香港REITs杠杆率水平
四、香港REITs底层资产
五、香港REITs收益表现
六、香港REITs投资主体
第七节、国外房地产信托投资基金成功经验及借鉴
一、房地产信托投资基金在房地产的运作优势
二、国外房地产信托投资基金的成功经验
三、国外房地产信托投资基金的经验借鉴
第五章 2021-2023年中国房地产信托市场运行状况
第一节、中国房地产信托发展综况
一、行业发展历程
二、行业发展作用
三、市场发展规模
四、风险项目处置
五、行业投资风险
第二节、2021-2023年中国房地产信托产品成立规模
一、2021年房地产信托产品成立规模
二、2022年房地产信托产品成立规模
三、2023年房地产信托产品成立规模
第三节、2021-2023年中国房地产信托产品平均收益率
一、2021年房地产信托产品平均收益率
二、2022年房地产信托产品平均收益率
三、2023年房地产信托产品平均收益率
第四节、2021-2023年中国房地产信托产品逾期/违约情况
一、2021年房地产信托产品违约情况
二、2022年房地产信托产品违约情况
三、2023年房地产信托产品违约情况
第五节、中国房地产信托行业竞争格局分析
一、信托公司投向房地产业务规模
二、信托公司房地产业务风险调控
三、信托公司房地产业务转型进展
四、信托公司房地产业务布局动态
五、信托公司房地产业务发展举措
六、信托公司房地产业务风险应对
七、信托公司房地产业务发展机遇
第六节、中国房地产信托存在的问题及对策
一、行业发展问题
二、存量业务风险
三、企业转型策略
第六章 2021-2023年中国房地产信托投资基金（REITS）发展状况
第一节、REITs基本概述
一、REITs基本定义
二、REITs主要分类
三、REITs基本特点
四、REITs运营模式
五、公募REITs与类REITs对比
第二节、2021-2023年中国REITs市场运行现状
一、房地产信托基金发展历程
二、公募REITs试点范围拓展
三、公募REITs市场发展现状
四、保租房REITs发展环境
五、保租房REITs上市进展
六、保租房REITs发售情况
七、保租房REITs市值规模
八、保租房REITs二级市场
九、保租房REITs竞争格局
十、REITs企业布局动态
十一、REITs市场投资机会
第三节、中国保障性租赁住房公募REITs交易结构
一、直接发放股东借款
二、项目公司减资
三、发放股东借款&项目公司反向吸收合并SPV公司
第四节、中国保障性租赁住房公募REITs运营情况
一、华夏北京保障房REIT
二、红土深圳安居REIT
三、中金厦门安居REIT
四、华夏华润有巢REIT
第五节、中国REITs发展挑战及对策分析
一、REITs面临的挑战
二、REITs的发展对策
三、REITs的发展路径
第七章 2021-2023年中国信托行业重点企业经营状况分析
第一节、中航信托
一、企业发展概况
二、企业营收情况
三、企业资产质量
四、企业营收结构
五、信托资产投向
六、房地产投资动态
七、企业发展战略
第二节、光大信托
一、企业发展概况
二、企业营收情况
三、企业不良资产
四、信托项目规模
五、房地产投资动态
第三节、中融信托
一、企业发展概况
二、企业营收情况
三、企业资产质量
四、企业营收构成
五、信用风险管理
六、房地产投资动态
第四节、中信信托
一、企业发展概况
二、企业营收情况
三、信托资产规模
四、信托资产运用
五、企业资产质量
六、信托业务分类
第五节、平安信托
一、企业发展概况
二、企业经营情况
三、资产负债情况
四、房地产投资动态
第六节、五矿信托
一、企业发展概况
二、企业经营业绩
三、企业转型升级
四、标品业务规模
五、企业社会责任
六、房地产投资动态
第七节、中诚信托
一、企业发展概况
二、企业经营业绩
三、企业资产质量
四、企业资产应用
五、房地产投资动态
第八章 2021-2023年房地产信托发展的政策背景
第一节、中国信托行业相关政策
一、信托行业政策演变
二、信托行业政策导向
三、国家层面政策汇总
四、区域信托行业政策
五、信托行业政策规划
六、信托业务分类新规
七、信托保障基金机制
第二节、中国房地产信托相关政策
一、房地产相关调控政策
二、房地产信托利好政策
三、房地产信托监管加强
四、房地产“金融16条”
五、住房租赁“金融17条”
六、信托业务分类的影响
七、房地产REITs监管政策
第九章 中国房地产信托行业发展前景与趋势分析
第一节、中国信托业发展前景预测
一、信托行业发展机遇
二、信托市场发展预测
三、信托行业发展前景
四、信托行业发展趋势
第二节、中国房地产信托发展前景及趋势
一、REITs项目投资前景
二、房地产信托投资机遇
三、房地产信托发展机遇
图表目录
图表1 信托和银行信贷的区别
图表2 信托业务的具体分类
图表3 基于“微笑曲线”的信托价值链与定位
图表4 房地产信托资金运作流程
图表5 房地产信托贷款业务交易结构
图表6 房地产信托股权型融资交易模式结构
图表7 房地产信托股权型融资交易模式结构
图表8 2018-2022年国内生产总值及其增长速度
图表9 2018-2022年三次产业增加值占国内生产总值比重
图表10 2022年四季度和全年GDP初步核算数据
图表11 2017-2022年GDP同比增长速度
图表12 2017-2022年GDP环比增长速度
图表13 2023年GDP初步核算数据
图表14 2017-2021年全部工业增加值及其增长速度
图表15 2021年主要工业产品产量及其增长速度
图表16 2021-2022年规模以上工业增加值同比增长速度
图表17 2022年规模以上工业生产主要数据
图表18 2022-2023年规模以上工业增加值同比增长速度
图表19 2023年规模以上工业生产主要数据
图表20 2021-2022年固定资产投资（不含农户）同比增速
图表21 2022年固定资产投资（不含农户）主要数据
图表22 2022-2023年中国固定资产投资（不含农户）同比增速
图表23 2023年固定资产投资（不含农户）主要数据
图表24 2022年年末人口数及其构成
图表25 2012-2022年全国60周岁及以上老年人口数量及占全国总人口比重
图表26 2012-2022年全国65周岁及以上老年人口数量及占全国总人口比重
图表27 2012-2021年全国65周岁及以上老年人口抚养比
图表28 2018-2022年常住人口城镇化率
图表29 2021年居民人均可支配收入平均数与中位数
图表30 2022年全国及分城乡居民人均可支配收入与增速
图表31 2023年全国及分城乡居民人均可支配收入与增速
图表32 2021年居民人均消费支出及构成
图表33 2022年居民人均消费支出及构成
图表34 2023年居民人均消费支出及构成
图表35 2020-2021年全国房地产开发投资增速
图表36 2021-2022年全国房地产开发投资增速
图表37 2022-2023年全国房地产开发投资增速
图表38 2021-2022年全国商品房销售面积及销售额增速
图表39 2021-2022年全国商品房销售面积及销售额增速
图表40 2022-2023年全国商品房销售面积及销售额增速
图表41 2020-2021年全国房地产开发企业本年到位资金增速
图表42 2021-2022年全国房地产开发企业本年到位资金增速
图表43 2022-2023年全国房地产开发企业本年到位资金增速
图表44 2021年国房景气指数
图表45 2022年国房景气指数
图表46 2022-2023年国房景气指数
图表47 中、美、日信托业经营及监管体制对比
图表48 2017-2022年信托资产规模变动情况
图表49 2017-2022年信托资产按来源分类的规模及占比
图表50 2017-2022年信托资产按功能分类的规模及占比
图表51 2017-2022年信托业固有资产总额、所有者权益总额变动情况
图表52 2017-2022年信托业固有资产主要运用方式的规模及占比
图表53 2017-2022年信托业所有者权益主要构成的规模及占比
图表54 2017-2022年信托业经营收入主要构成
图表55 2017-2022年经营收入与利润总额当年累计值及其同比增速
图表56 2017-2022年资金信托按投向分类的规模及占比
图表57 2021-2022年资金信托各类运用方式占比的变化
图表58 2017-2022年获评A类的信托公司名单
图表59 2022年营业收入排名前15信托公司
图表60 2022年净利润排名前15名信托公司
图表61 2021-2022年净资产规模排名前15的信托公司
图表62 2021-2022年受托规模排名前十的信托公司
图表63 2022年信托公司证券投资信托规模前十
图表64 2022年信托公司工商企业信托规模前十
图表65 2022年信托公司投资类信托资产规模前十
图表66 2022年信托公司财产权信托规模前十
图表67 2022年信托公司集合资金信托规模前十
图表68 信托公司典型的组织架构
图表69 信托公司组织架构转型方向
图表70 融资类业务和资产管理业务的对比
图表71 提升投资研究能力的关键点
图表72 建信信托投研体系
图表73 融资类业务风险管理典型流程
图表74 2016-2021年信托行业金融科技投入情况
图表75 参与2021年GRESB房地产评估的S-REITs和地产商业信托
图表76 全球REITs发展历程
图表77 各国REITs上市条件比较
图表78 各国REITs税收优惠政策比较
图表79 部分国家或地区上市REITs市场规模
图表80 2010年、2021年全球REITs资产结构
图表81 美国REITs发展历程
图表82 美国REITs的基本特征和制度要求
图表83 1971-2021年美国REITs收入来源占比
图表84 2022年美国REITs底层资产类型占比（按市值）
图表85 2022年美国REITs底层资产类型占比（按数量）
图表86 美国REITs长期收益走势
图表87 2012-2022年美国不同物业类型的REITs收益率
图表88 美国REITs平均年化收益率
图表89 2000-2022年美国REITs杠杆率水平
图表90 美国REITs的股东类型
图表91 新加坡REITs发展历程
图表92 新加坡REITs的基本特征和制度要求
图表93 2019-2022年新加坡REITs总市值
图表94 2019-2022年新加坡REITs杠杆率
图表95 2022年S-REITs底层资产类型分布（按市值规模）
图表96 2022年S-REITs底层资产类型分布（按数量）
图表97 2022年新加坡REITs底层资产分布（新加坡VS海外）
图表98 2022年S-REITs底层资产地域分布（按国别）
图表99 2022年S-REITs各地区各类别的底层资产分布情况
图表100 新加坡REITs给投资者提供了相对高股息、低波动的资产选择
图表101 S-REITs股息率与其他资产对比
图表102 各类型S-REITs股息率对比
图表103 2002-2022年日本REITs数量及市值变化
图表104 日本REITs不同底层资产类型市值分布
图表105 香港REITs发展历程
图表106 香港REITs的基本特征和制度要求
图表107 2022年香港REITs上市情况及总市值
图表108 2022年HK-REITs底层资产类型分布（按市值规模）
图表109 2022年HK-REITs底层资产类型分布（按数量）
图表110 2012-2022年HK-REIT整体收益表现
图表111 2022年HK-REITs的风险收益特征
图表112 2022年香港REITs投资者分布
图表113 2010-2022年房地产信托余额及占信托余额比重
图表114 2021年房地产类信托产品成立情况
图表115 2022年房地产类信托产品成立情况
图表116 2023年房地产类信托产品成立规模
图表117 2018-2021年信托产品投向成立收益率
图表118 2015-2022年集合信托产品收益走势（按资金投向分类）
图表119 2015-2023年集合信托产品收益走势（按资金投向分类）
图表120 2021年信托产品风险事件
图表121 2022年信托产品风险事件
图表122 2023年房地产信托产品风险事件
图表123 2021年61家信托公司房地产压降规模幅度排名
图表124 2021年61家信托公司房地产压降规模幅度排名（续）
图表125 2022年20家典型信托公司投向房地产业务情况
图表126 房地产REITs占美国上市REITs市值的比重
图表127 权益型、债券型和混合型REITs的比较
图表128 公司型REITs的组织结构
图表129 契约型REITs的组织结构
图表130 公司型、契约型、合伙型REITs的比较
图表131 公募REITs典型交易结构
图表132 商业不动产主流运营模式介绍
图表133 公募REITs与我国类REITs的对比
图表134 我国房地产信托基金发展历程
图表135 C-REITs试点范围拓展路径
图表136 2020-2023年公募REITs试点范围主要演变趋势
图表137 北京、上海、深圳和厦门保障性租赁住房政策简介
图表138 国内保障性租赁住房REITs基本信息
图表139 国内保障性租赁住房REITs目标基础设施资产情况
图表140 保障性租赁住房REITs网下及公众投资者配售比例
图表141 2021-2023年C-REITs总市值、流通市值和数量变化
图表142 保租房REITs份额占C-REITs总发行份额的比例
图表143 保租房REITs市值占C-REITs市场总市值的比例
图表144 保障性租赁住房公募REITs上市以来二级市场表现
图表145 保障性租赁住房公募REITs产品上市以来涨跌幅情况
图表146 保障性住房公募REITs产品上市以来二级市场最高价、最低价以及区间振幅
图表147 保障性租赁住房REITs发售时的投资者结构
图表148 25只C-REITs发售时投资者份额结构
图表149 27只C-REITs首发时投资者结构
图表150 保租房REITs首发时投资者结构
图表151 重点房企购物中心运营情况
图表152 2021年末各企业轻资产项目个数占比
图表153 2021-2022年商业地产企业租金收入情况
图表154 2012-2022年购物中心轻资产开业项目数量
图表155 商业地产房企投资性房地产概况
图表156 2022-2023年华夏北京保障房REIT基础设施项目每季度基金表现情况
图表157 华夏北京保障房REIT基础设施项目预测及实际表现情况
图表158 2022-2023年红土深圳安居REIT基础设施项目每季度基金表现情况
图表159 红土深圳安居REIT基础设施项目基金预测及实际表现情况
图表160 2022-2023年中金厦门安居REIT基础设施项目每季度基金表现情况
图表161 中金厦门安居REIT基础设施项目基金预测及实际表现情况
图表162 2021、2022年中航信托净利润走势
图表163 2022年中航信托信用风险资产五级分类情况金额
图表164 2022年中航信托公司信托资产运用与分布表
图表165 2022年中航信托固有资产运用与分布表
图表166 2022年末中航信托公司信托资产投向占比
图表167 2022年末中航信托公司信托资产投向金额
图表168 2021-2022年光大信托营业收入、净利润
图表169 2021-2022年光大信托资产及负债合计
图表170 2021-2022年光大信托利息收入、手续费及佣金收入、投资收益
图表171 2022年光大信托不良资产
图表172 2022年光大信托新增信托项目
图表173 2022年中融信托不良资产
图表174 2022年中融信托公司信托资产运用与分布表
图表175 2022年中融信托自营资产运用与分布表
图表176 2020-2022年中信信托营业指标
图表177 2020-2022年中信信托公司信托资产变化情况
图表178 2020-2022年中信信托投向部分领域资金占比情况
图表179 2021年中信信托公司信托资产的投向占比情况
图表180 2022年中信信托公司信托资产的投向占比情况
图表181 2019-2022年中信信托不良资产及不良率情况
图表182 2020-2022年中信信托家族信托、保险金信托和慈善信托受托资产规模
图表183 2020-2022年平安信托营业指标
图表184 2021-2022年平安信托净资本风险控制指标
图表185 2017-2021年平安信托房地产业务规模及同比
图表186 2017-2021年平安信托房地产信托占信托资产比例与行业的对
图表187 2022年中诚信托资产质量
图表188 2022年中诚信托公司信托资产运用与分布表
图表189 2022年中诚信托自营资产运用与分布表
图表190 中国信托行业政策的演变
图表191 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》对信托行业影响
图表192 2021-2022年国家层面信托行业相关政策
图表193 2021-2022年部分省市信托行业相关政策
图表194 “十四五”期间中国主要省市信托规划
图表195 住房租赁“金融17条”中关于信贷支持的细分类要求
图表196 2020-2023年房地产REITs监管政策演化
