内容概况
（特别提示：自养老地产行业面世以来，产业研究院及时追踪研究，对养老地产行业的发展规律有了独到的见解，并能准确把握其行业投资机会。产业研究院的专业团队及合作单位，曾为珠江控股、金茂集团、德杰地产、皇庭地产等客户提供专业的养老地产行业报告及策划服务，获得客户的高度认可。有着大量一手资源以及实际经验的作为支撑的研究报告，是您深入了解养老地产行业的最佳工具。）
养老地产包括适宜老年人居住的如老年住宅、养老公寓等项目的开发和经营的过程。国内外养老地产业的发展主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。
人口老龄化催生养老地产需求。截止2021年末，从我国人口的年龄构成看，16至59岁的劳动年龄人口为88222万人，占全国人口的比重为62.5%；60岁及以上人口为26736万人，占全国人口的18.9%，其中65岁及以上人口为20056万人，占全国人口的14.2%。伴随着老龄化进程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加，同时也成为了养老需求的重大出口。近年来“养老+地产”引起了资本的兴趣，成为老龄化时期行业发展的新的关注点。
全国各类养老服务机构和设施呈上升趋势。据民政部统计数据，截至2021年底，全国共有各类养老机构和设施35.8万个，养老床位合计815.9万张。其中：全国共有注册登记的养老机构4.0万个，比上年增长4.7%，床位503.6万张，比上年增长3.1%；社区养老服务机构和设施31.8万个，共有床位312.3万张。截至2022年第一季度，全国各类养老服务机构和设施数为36万个。
2021年，中央及地方政府围绕养老服务持续完善养老用地政策。2月，国务院出台《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》；6月，民政部等部门发布《“十四五”民政事业发展规划》，在供地方式和养老设施供给方面提出了若干意见。在供地方式上，鼓励农村集体建设用地优先用于发展养老服务；在养老设施供给方面，逐步提高农村养老服务设施的建设补贴、运营补贴水平。此外，地方政府在提高养老服务建设中，围绕加强养老服务设施建设、强化公建配套养老设施落实以及积极盘活存量资源用于养老服务，如8月，广州印发《广州市养老服务体系建设“十四五”规划的通知》，强调做实养老服务人才、资金、政策、场地用地等要素保障。国家政策促进了养老地产业的发展。2021年11月24日，中共中央、国务院发布《关于加强新时代老龄工作的意见》，研究制定住房等支持政策，提出进一步规范发展机构养老。各地要通过直接建设、委托运营、购买服务、鼓励社会投资等多种方式发展机构养老。加强光荣院建设。建立健全养老服务标准和评价体系，加强对养老机构建设和运营的监管。研究制定养老机构预收服务费用管理政策，严防借养老机构之名圈钱、欺诈等行为。
未来，随着养老地产的不断发展，养老用地供应政策也将持续细化，为养老服务的高质量发展提供强有力的支撑。
产业研究院发布的《2023-2028年中国养老地产行业投资规划及前景预测报告》共十二章。首先介绍了中国当前的主要养老模式，接着分析了中国养老地产行业的发展环境。然后，报告对养老地产行业的总体情况、投资主体、区域发展、目标客户以及项目运作等方面进行了系统解析，并详细介绍了国内外养老地产开发的成功案例。最后，报告对中国养老地产行业的发展趋势及前景进行了科学的预测，并详细梳理了近年养老地产行业相关重点政策。
本研究报告数据主要来自于国家统计局、民政部、人力资源和社会保障部、财政部、产业研究院、产业研究院市场调查中心以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对养老地产行业有个系统深入的了解、或者想投资养老地产项目建设运营，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。
报告目录
（特别提示：自养老地产行业面世以来，产业研究院及时追踪研究，对养老地产行业的发展规律有了独到的见解，并能准确把握其行业投资机会。产业研究院的专业团队及合作单位，曾为珠江控股、金茂集团、德杰地产、皇庭地产等客户提供专业的养老地产行业报告及策划服务，获得客户的高度认可。有着大量一手资源以及实际经验的作为支撑的研究报告，是您深入了解养老地产行业的最佳工具。）
第一章 中国主要养老模式分析
第一节、中国养老服务体系发展分析
一、改革开放前的养老服务体系概况
二、改革开放后养老服务的变化分析
三、中国养老服务体系进一步完善
四、财政支持养老服务体系建设
五、未来养老服务建设发展方向
第二节、中国养老模式的发展变迁
一、社会发展与养老模式的变迁
二、我国养老模式的历史变迁
第三节、中国城市养老模式的发展特征
一、家庭养老仍是主要养老模式
二、社会养老成为必要补充
三、社区居家养老成为新兴模式
第四节、中国主要养老模式分析
一、家庭养老模式SWOT分析
二、机构养老模式SWOT分析
三、社区养老模式SWOT分析
第五节、中国城市养老模式发展趋势分析
一、家庭养老社会功能逐渐被削弱
二、社会养老的功能作用尚未充分发挥
三、社区居家养老有待进一步完善推广
第二章 2020-2022年中国养老地产行业发展环境分析
第一节、经济环境
一、宏观经济发展概况
二、固定资产投资状况
三、服务行业运行状况
四、宏观经济发展展望
第二节、社会环境
一、居民收入水平
二、居民消费结构
三、老年民生保障
四、医疗卫生资源
五、医疗服务水平
第三节、人口环境
一、人口规模构成
二、人口老龄化催生“养老危机”
三、人口老龄化应对策略
第四节、民营养老机构优劣势
一、优势
二、劣势
三、适用性
四、发展扶持
第三章 2020-2022年中国养老地产行业总体分析
第一节、养老地产的概念及分类
一、养老地产概念界定
二、养老地产的分类
三、养老地产的特点
四、养老地产主要模式
第二节、养老地产的需求分析
一、人口老龄化催生需求
二、老龄事业建设成效
三、财富效应提供支撑
四、一线城市需求强劲
第三节、养老地产供给分析
一、养老服务供给能力
二、养老地产项目供给
三、养老地产供给预测
第四节、2020-2022年中国老年住宅业发展分析
一、老年住宅业进入起步阶段
二、老年住宅空间设计特点
三、住宅适老化改造布局状况
四、老年住宅产品的开发情况
五、老年住宅的功能特点分析
六、老年公寓的主要发展类型
七、老年公寓的市场发展现状
第五节、2020-2022年中国养老地产市场发展情况
一、养老地产市场规模
二、养老地产分布特点
三、养老地产运营情况
四、市场投资状况分析
五、市场项目落地情况
六、养老地产开发建议
第六节、中国养老地产业市场发展面临的主要挑战
一、政策与市场的不确定
二、运营模式尚不成熟
三、项目投资风险较大
四、后期物业管理要求高
第四章 2020-2022年中国养老地产行业投资主体分析
第一节、中国养老地产市场主要投资主体介绍
一、房地产开发企业投资主导型
二、保险类金融企业投资型
三、医院系产业主导型
四、轻资产服务企业主导型
第二节、2020-2022年房企在养老地产领域布局分析
一、房企布局养老地产优势
二、房企进入养老地产路径
三、房企布局养老地产现状
四、房企养老地产财务分析
五、房企养老地产案例分析
第三节、介入养老地产市场的主要房企
一、泰康集团
二、万科集团
三、远洋集团
四、保利地产
五、绿城集团
六、佳源集团
七、中海地产
第四节、2020-2022年险企在养老地产领域的运行情况
一、保险企业参与养老产业的必要性
二、险企布局养老地产的政策背景
三、保险企业投资养老地产的优势
四、国内保险企业加快布局养老地产
五、保险资金布局养老地产的模式
六、保险企业养老地产的布局特点
第五节、介入养老地产市场的主要险企
一、中国人寿
二、太平人寿
三、泰康人寿
四、新华保险
五、中国平安
六、合众人寿
第六节、介入养老地产市场的其他投资主体
一、养老管理公司
二、国资康养企业
三、地方民营企业
四、外资企业参与
第五章 2020-2022年中国养老地产行业区域发展分析
第一节、华北地区
一、北京
二、天津
三、河北
四、山西
第二节、华东地区
一、山东
二、江苏
三、安徽
四、浙江
第三节、西北和华中地区
一、陕西
二、河南
三、湖南
四、湖北
第四节、华南和西南地区
一、广东
二、海南
三、云南
四、重庆
五、成都
第六章 中国养老地产的目标客户分析
第一节、目标客户需求特征
一、内在需求
二、外在需求
第二节、目标客户的购买力消费特征
一、购买力
二、购买欲望
三、影响因素
第三节、目标客户消费特征
一、性质特征
二、时限特征
三、行为特征
四、思想特征
五、质量特征
六、内在特征
第四节、目标客户对居住环境的心理需求
一、亲情需求
二、交际需求
三、精神文化需求
四、安定感需求
五、安全感需求
第五节、养老地产的市场定位
第七章 养老地产项目的选址及规划设计
第一节、养老地产项目的选址策略
一、考虑要素
二、自然环境
三、地理位置
四、配套设施
五、社区规模
第二节、养老地产项目的物理环境设计
一、房间设计要求
二、室内通风要求
三、房间光线要求
四、室内温、湿度要求
五、控制噪音要求
六、防止辐射要求
七、室内整洁舒适
八、安全设施要求
九、布置与色调要求
第三节、养老地产的人文环境设计
一、休息厅
二、阅览室
三、健身房
四、保健室（医务室）
第四节、养老地产的无障碍生活环境设计
一、无障碍生活环境设计的特征
二、基于老年人生理特征的无障碍环境设计
三、基于老年人心理感受的无障碍环境设计
四、基于老年人交往需求的无障碍环境设计
第八章 中国养老地产项目运作分析
第一节、建设模式
一、社区共同建设
二、相关设施并设
三、结合旅游或商业地产
四、接轨国际品牌
五、其他转型模式
第二节、盈利模式
一、产权出售模式
二、持有出租模式
三、租售并举模式
四、会员式盈利模式
五、逆抵押贷款购房模式
六、转让使用权模式
七、分散租赁式模式
第三节、经营模式
一、销售模式
二、销售加持有模式
三、持有模式
第四节、管理模式
一、住宅建设与社区管理相结合模式
二、住宅建设与社区管理分离模式
三、后期物业管理模式分析
第五节、营销模式
一、终身监护制营销模式
二、购-销-装一站式营销模式
三、特色服务，以旧换新营销模式
四、房屋管家营销模式
五、产权式酒店公寓
第六节、模型分析
一、项目构想模型
二、项目运营模式
三、项目盈利模式
第七节、运作策略
一、开发策略
二、用地策略
三、融资策略
四、功能建议
五、配套建议
第九章 国外养老地产先进模式介绍
第一节、美国养老地产的发展
一、主要类型
二、经营模式
三、融资模式
四、投资主体
五、发展分析
六、区域分布
七、太阳城
八、The Terraces
九、大学村
第二节、欧洲养老地产的发展
一、社区照顾模式
二、疫情影响分析
三、英国
四、法国
五、荷兰
六、瑞典
第三节、日本养老地产的发展
一、发展阶段
二、机构类型
三、发展模式
四、设计标准
五、经营模式
六、港北新城
七、京都老人之家
第四节、新加坡养老地产的发展
一、发展模式
二、发展特点
三、投资和运作
四、政策措施
五、典型案例
第十章 中国养老地产开发成功案例分析
第一节、北京东方太阳城
一、项目总体规划
二、社区环境
三、居住建筑
四、配套服务
五、业主结构分析
第二节、上海亲和源
一、项目基本概况
二、建筑设计及配套
三、会员服务内容
四、项目特色分析
五、运营模式分析
第三节、国寿（廊坊）生态健康城
一、项目概况
二、项目定位
三、发展理念
四、布局规划
第四节、万科随园嘉树
一、项目简介
二、配套设施
三、项目特色
四、运营模式
五、服务理念
第五节、远洋•椿萱茂
一、项目简介
二、项目特色
三、运营模式
四、营销模式
第六节、其他养老地产项目发展模式介绍
一、燕达国际健康城
二、天津滨海宜老社区-云杉镇
三、杭州金色年华
四、北京太申祥和山庄
五、北京泰康之家燕园
六、爱晚太阳城
第十一章 2023-2028年中国养老地产行业发展趋势及前景预测
第一节、未来养老地产的发展趋势
一、全球发展趋势
二、未来发展趋势
三、项目选址趋势
四、规划设计趋势
五、盈利模式趋势
六、市场竞争趋势
七、产业融合趋势
第二节、中国养老地产市场需求规模预测
一、中国老年人口数量规模预测
二、中国老年人口消费规模预测
三、中国养老产业市场空间预测
四、养老服务床位需求规模预测
五、机构养老型养老地产需求预测
第三节、中国养老地产市场发展前景展望
一、投资风险与机遇
二、产业发展潜力大
三、养老资本多样化
四、养老产品创新化
五、延伸养老产业链
六、未来发展路径
七、未来发展建议
第十二章 2020-2022年中国养老地产行业相关政策分析
第一节、中国养老地产行业相关政策发展综述
一、养老地产支持政策
二、养老服务领域标准
三、养老服务政策发展
四、评定体系指导意见
五、促进养老消费市场
六、商业养老保险政策
七、智慧养老发展政策
八、疫情防控相关政策
第二节、中国养老地产行业重点政策解读
一、养老机构土地供应政策
二、养老服务设施用地政策
三、养老机构服务质量建设
四、养老机构服务安全规范
五、养老机构管理政策修订
第三节、2020-2022年相关房地产调控政策分析
一、2020年调控政策分析
二、2021年调控政策分析
三、2022年调控政策分析
第四节、2020-2022年相关养老保障政策分析
一、2020年重点养老政策
二、2021年重点养老政策
三、2022年重点养老政策
第五节、地方政府“十四五”养老政策解读
一、北京市
二、上海市
三、重庆市
四、天津市
五、安徽省
六、湖北省
七、福建省
八、浙江省
九、广东省
十、广西省
十一、贵州省
十二、云南省
十三、青海省
十四、甘肃省
附录：
附录一：养老机构管理办法（2020年版）
附录二：关于加强新时代老龄工作的意见
图表目录
图表1 中国福利社会化构成示意图
图表2 中国改革开发前后社会福利体系比较
图表3 家庭养老模式的SWOT分析
图表4 机构养老模式的SWOT分析
图表5 社区养老模式的SWOT分析
图表6 2017-2021年中国生产总值及其增长速度
图表7 2017-2021年中国三次产业增加值占国内生产总值比重
图表8 2022年GDP初步核算数据
图表9 2017-2022年GDP同比增长速度
图表10 2017-2022年GDP环比增长速度
图表11 2021年中国三次产业投资占固定自查投资（不含农户）比重
图表12 2021年分行业固定资产投资（不含农户）增长速度
图表13 2021年固定资产投资新增主要生产与运营能力
图表14 2021年房地产开发和销售主要指标及其增长速度
图表15 2021-2022年固定资产投资（不含农户）同比增速
图表16 2022年固定资产投资（不含农户）主要数据
图表17 2017-2021年全国服务业增加值及其增长速度
图表18 2021年居民人均可支配收入平均数与中位数
图表19 2021-2022年全国及分城乡居民人均可支配收入与增速
图表20 2021年居民人均消费支出及构成
图表21 2022年居民人均消费支出及构成
图表22 2020-2021年全国医疗卫生机构及床位数
图表23 2016-2021年全国医院、社区卫生服务中心（站）、乡镇卫生院数
图表24 2016-2021年全国医疗卫生机构床位数及增长速度
图表25 2020-2021年全国卫生人员数
图表26 2020-2021年全国各类医疗卫生机构人员数
图表27 2016-2021年全国卫生技术人员数
图表28 2020-2021年全国卫生总费用
图表29 2020-2021年全国医疗服务工作量
图表30 2016-2021年全国医疗卫生机构诊疗量
图表31 2016-2021年全国医疗卫生机构住院量
图表32 2020-2021年医院医师担负工作量
图表33 2020-2021年医院病床使用情况
图表34 2021-2022年全国医疗卫生机构医疗服务量
图表35 2022年各地区医院和乡镇卫生院医疗服务量
图表36 2021-2022年病床使用情况
图表37 2021年年末人口数及其构成
图表38 2012-2021年全国60周岁及以上老年人口数量及占全国总人口比重
图表39 2012-2021年全国65周岁及以上老年人口数量及占全国总人口比重
图表40 2012-2021年全国65周岁及以上老年人口抚养比
图表41 2014-2021年全国各类养老机构和设施数量
图表42 房地产企业养老地产项目
图表43 保险企业养老地产项目
图表44 2013-2020年中国养老地产行业市场规模
图表45 全国四大养老地产聚集区养老地产平均售价
图表46 不同养老机构收费水平对比
图表47 2022年养老服务机构发展指数排名
图表48 2022年样本养老机构重点动态
图表49 部分入局养老地产房企
图表50 养老地产四种商业模式
图表51 部分国内养老地产典型项目
图表52 远洋椿萱茂养老产品线
图表53 保利地产布局养老地产的模式
图表54 保利养老地产三位一体发展模式
图表55 保利养老地产全产业链介入模式
图表56 绿城养老服务体系
图表57 主要险企养老社区布局
图表58 我国养老社区的参与模式
图表59 国寿嘉园差异化定位
图表60 国寿嘉园•雅境收费标准
图表61 太平•上海周浦梧桐人家收费标准
图表62 泰康之家全国布局
图表63 泰康之家•燕园收费模式
图表64 新华家园三线布局
图表65 新华家园多层次医疗服务
图表66 新华家园莲花池养老公寓入住费用
图表67 平安臻颐年产品特色
图表68 合众优年收费模式
图表69 “十四五”期间山东省养老服务发展主要指标
图表70 江苏省“十四五”时期老龄事业发展主要指标
图表71 “十四五”时期浙江省养老服务主要发展指标
图表72 “十四五”湖南省老龄事业发展和养老服务体系主要指标
图表73 重庆市养老服务体系建设主要指标
图表74 养老地产项目预期收益模型图
图表75 养老地产项目的配套实施需求
图表76 2020年HCN公司净出租模式养老地产项目
图表77 2020年HCN公司运营商参股委托经营模式下的养老地产项目
图表78 美国养老地产上市企业
图表79 2015、2021年美国老年社区数量百分比
图表80 2015、2021年美国老年社区数量地理分布
图表81 日本适老化住房的发展历程
图表82 日本三类适老化住房的供给总量
图表83 日本养老机构类型及数量
图表84 1960-2050年日本老龄化率发展趋势
图表85 日本养老地产分类情况
图表86 新加坡养老地产分类情况
图表87 北京东方太阳城的社区环境
图表88 北京东方太阳城的居住建筑
图表89 东方太阳城入住业主退休前职业构成
图表90 燕达国际健康城项目规划图
图表91 天津市宝坻区宜老社区云杉镇收费标准
图表92 杭州金色年华项目景观概念设计
图表93 杭州金色年华项目功能区规划
图表94 “十四五”规划期间我国各省份养老院发展目标
图表95 2013-2021年我国养老服务行业标准汇总
图表96 2020-2022年我国养老服务地方标准汇总
图表97 中央养老服务业政策发展阶段
图表98 2007-2022年我国商业养老保险政策梳理
图表99 2021-2022年地方楼市调控次数及调性变化
图表100 2022年地方房地产调控主要宽松政策一览
图表101 “十四五”广西养老服务体系发展主要指标
图表102 全国示范性老年友好型社区评分细则（试行）（城镇社区）
