内容概况
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
近年来，房地产产业一直是我国拉动GDP增长的重要支柱，在传统的住宅与商业地产呈现“一二线城市相对火爆、三四五线城市相对低迷”的局面下，工业地产却呈现出平稳发展趋势。工业地产业的盈余体现在能够快速启动，以收入抵偿支出，并能够在抵偿支出后有剩余。与此相对应的，工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报四大特征。
2021年，工业用地推地力度下降，推出、成交均下降。2021年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.98亿平方米，同比下降3.71%;共成交工业用地8.76亿平方米，同比下降6.09%，推出和成交较去年均有小幅下降。从土地占比来看，2013-2021年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势，自2016年到达阶段高点后，出现小幅下降，2018年再次回升至近7年高位，2019年小幅下降后，2020以来持续回升，2021年工业用地成交占比提升至43%。
2020年4月20日，在国家发改委新闻发布会上，官方首次明确了“新基建”的范围，以5G基建、大数据中心、人工智能、工业互联网、物联网等为代表的新型基础设施建设成为此次新基建的重点发展方向。面对超过数十万亿的新基建投资，没有那么多的铁路、公路等基础设施建设，而是5G中心、数据中心、人工智能中心等高科技中心建设，在高资本密集、高技术密集、高智力密集的“三高”影响之下，全国各地亟待建设一批符合发展需要的产业基础设施，从而将会带动一系列的工业地产的发展。
就工业地产业的发展趋势来看，国家相关政策将更侧重强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。同时，由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。从市场行为来看，国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式也将不断创新。我国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速成长。
产业研究院发布的《2023-2028年中国工业地产市场全景调查及投资咨询报告》共十五章。首先介绍了工业地产的定义、类型、特征等，接着分析了中国工业地产的发展环境和政策背景，然后重点分析了国内工业地产市场的现状和工业地产开发的热点类型——经济技术开发区、高新技术开发区、生态工业园区及物流园区的发展，并介绍了重点城市工业地产市场的发展情况。随后，报告对工业地产做了开发模式分析、盈利模式分析、开发与运营策略分析、开发案例分析和投资分析，最后预测了中国工业地产的未来前景与趋势。
本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、产业研究院、产业研究院市场调查中心、中国工业地产服务联盟以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对产业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对工业地产有个系统深入的了解、或者想投资工业地产开发建设，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。
报告目录
第一章 工业地产产业基本概述
第一节、工业地产相关概念
一、工业地产的定义
二、工业地产的消费者
三、工业地产的功能
第二节、产业分类
一、分类情况
二、工业厂房
三、工业园区
第三节、工业地产产业介绍
一、工业地产发展演进
二、工业地产产业特点
三、与商业地产的区别
四、与产业地产的关系
第二章 2020-2022年工业地产产业发展环境分析
第一节、宏观经济环境
一、宏观经济概况
二、对外经济分析
三、工业经济运行
四、固定资产投资
五、宏观经济展望
第二节、房地产市场环境
一、房地产投资规模
二、商品房销售情况
三、企业到位资金情况
四、房地产景气指数
五、房地产市场价格
第三节、土地市场环境
一、土地成交面积
二、土地出让金收入
三、土地出让均价
四、土地成交溢价率
五、土地集中出让制度
第三章 2020-2022年工业地产产业政策环境分析
第一节、2020-2022年房地产市场政策分析
一、2019年房地产政策解读
二、2020年房地产政策汇总
三、2021年房地产政策动态
四、未来房地产政策预判
第二节、2020-2022年工业地产相关政策分析
一、新土地管理法解读
二、节约集约用地政策
三、工业园区环保要求
四、土地审批放权政策
五、创新产业集群政策
六、招商引资相关政策
第三节、2020-2022年部分城市工业地产政策分析
一、广州市
二、北京市
三、杭州市
四、郑州市
第四章 2020-2022年中国工业地产产业运行分析
第一节、中国工业地产发展综述
一、发展历程
二、推动因素
三、市场特征
四、布局特点
第二节、2020-2022年中国工业地产市场运行现状
一、工业用地市场供求状况
二、各类城市工业用地增速
三、工业用地成交楼面价
四、不同类型用地价格分析
五、工业地产发展形势分析
第三节、中国工业地产产业发展问题及建议
一、工业地产发展政策问题
二、工业用地配置方面问题
三、工业用地市场化改革作用
四、工业用地市场化改革建议
第四节、2020-2022年中国工业地产项目发展动态
一、中新集团工业地产项目
二、重庆空港工业园区项目
三、潮州工业地产项目动态
四、经发集团工业地产项目
第五章 2020-2022年工业地产热点类型——经济技术开发区分析
第一节、中国经济技术开发区发展综述
一、发展历程
二、开发类型
三、管理模式
四、经济效益
五、相关政策
第二节、2020-2022年国家级经济技术开发区的发展
一、经济运行现状
二、区域发展情况
三、发展水平排名
四、国家级经开区数量
五、开发区发展成就
六、开发区发展举措
七、开发区发展经验
八、发展路径分析
九、转型思考建议
第三节、中国经济技术开发区的投融资分析
一、融资必要性阐述
二、融资方式对比分析
三、投融资问题分析
四、融资利好政策解读
第四节、中国经济技术开发区发展的问题及对策
一、开发区建设发展问题
二、改革创新瓶颈分析
三、持续快速发展隐患
四、转型发展路径探索
五、未来发展对策及方向
第六章 2020-2022年工业地产热点类型——高新技术产业开发区分析
第一节、中国高新技术产业开发区发展综述
一、高新区发展历程
二、发展特征分析
三、发展模式分析
四、重要性分析
五、相关政策分析
第二节、2020-2022年国家级高新技术产业开发区运行情况
一、经济运行状况
二、创新发展情况
三、创新驱动因素
四、产业结构发展
五、创新能力指数
六、高新区发展排名
七、高新区创新现状
八、高新技术企业发展
第三节、国家高新区+产城融合发展分析
一、园区演变机制
二、发展阶段分析
三、发展路径选择
四、发展案例介绍
五、未来发展趋势
第四节、中国典型高新技术产业开发区发展现状及经验分析
一、厦门高新区
二、广州高新区
三、无锡高新区
四、成都高新区
五、西安高新区
第五节、中国高新技术产业开发区发展的问题及对策
一、发展面临问题分析
二、发展路径探索分析
三、“十四五”发展建议
四、投资环境优化建议
五、高新园区发展方向
第七章 2020-2022年工业地产热点类型——生态工业园区分析
第一节、中国生态工业园区发展综述
一、工业园区生态建设内涵
二、生态工业园区建设原则
三、建设生态工业园必要性
四、生态工业园区发展模式
第二节、2020-2022年国家生态工业示范园区发展分析
一、生态工业园区现状
二、示范区建设历程
三、园区生态化试点
四、示范园区建设动态
五、园区建设案例分析
第三节、中国生态工业园区的SWOT分析
一、优势分析（Strengths）
二、劣势分析（Weaknesses）
三、机遇分析（Opportunities）
四、挑战分析（Threats）
第四节、中国生态工业园区发展问题及对策
一、发展面临问题
二、建设过程问题
三、建设模式选择
四、发展政策建议
五、园区发展对策
六、未来发展思路
第八章 2020-2022年工业地产热点类型——物流园区分析
第一节、2020-2022年中国物流园区市场运行分析
一、物流园区基本内涵
二、物流园区发展规模
三、园区业务功能分类
四、物流园区区域分布
五、物流园区竞争格局
六、物流园区运营情况
第二节、中国物流园区发展状况分析
一、物流园区主要类型介绍
二、中国物流园区发展背景
三、物流园区发展现状分析
四、物流园区发展驱动因素
五、物流园区对区域的作用
六、中国物流园区存在问题
七、中国物流园区发展趋势
第三节、物流园区的建设与发展模式
一、主流开发模式
二、空间布局模式
三、经营管理模式
四、企业化运作模式
第四节、物流园区的盈利模式分析
一、转运型物流园区赢利模式
二、存储配送型物流园区赢利模式
三、流通加工型物流园区赢利模式
四、综合型物流园区赢利模式
第五节、物流园区投资开发模式分析
一、投资开发模式分析
二、应用模式及其问题
三、开发模式应用要点
第六节、中国智慧物流园区发展态势
一、智慧物流园区内涵分析
二、智慧物流园区规划思路
三、智慧物流园区建设策略
四、智慧物流园区发展潜力
五、智慧物流园区发展趋势
第九章 2020-2022年重点城市工业地产市场分析
第一节、北京
一、工业用地政策分析
二、工业用地出让情况
三、工业用地成交情况
四、工业用地成交区域
五、工业用地准入产业
六、工业用地拿地主体
第二节、上海
一、工业用地政策分析
二、工业地产发展背景
三、工业用地成交占比
四、工业用地使用情况
五、工业地产市场分析
六、产业园区发展状况
七、上海化工园区发展
第三节、深圳
一、工业用地政策分析
二、工业用地出让情况
三、工改用地发展情况
四、工业厂房租金水平
五、工业用地市场动态
六、城市园区更新策略
第四节、广州
一、工业用地政策分析
二、工业用地成交情况
三、物流地产发展现状
四、工业地产投资现状
五、工业产业区块划定
六、工业用地供应计划
第五节、武汉
一、工业用地政策分析
二、工业用地出让情况
三、工业用地供应计划
四、工业地产市场分析
五、工业园区发展现状
第六节、长沙
一、工业用地政策分析
二、工业用地供应情况
三、工业用地成交规模
四、经开区工业地产发展
五、工业园区发展战略
第十章 工业地产开发模式分析
第一节、工业地产开发模式的种类
一、工业园区开发模式
二、主体企业引导模式
三、工业地产商模式
四、综合运作模式
第二节、工业地产开发模式的特性
一、投资较大
二、启动快速
三、提供增值服务
四、追求长期稳定回报
第三节、工业地产开发模式的要素
一、选址
二、定位
三、客户
四、造势
五、招商
六、服务
第十一章 工业地产盈利模式分析
第一节、工业地产盈利模式分析
一、以土地溢价增值而获取利润
二、长期持有经营收益或出售而获利
三、按需订制地产开发模式而获利
四、新的盈利模式趋势
第二节、主要案例分析
一、珠海富卓金地珠海科技园
二、普洛斯物流地产开发模式
三、临港集团工业地产融资模式
第三节、产业地产盈利模式借鉴
一、产业地产商业模式
二、产业地产盈利模式
三、传统盈利模式分析
四、新兴盈利模式分析
五、典型企业盈利模式
六、产业地产盈利难点
七、产业地产盈利策略
八、产业地产发展趋势
第十二章 工业地产运营管理策略分析
第一节、工业地产选址策略分析
一、区域分析
二、开发区分析
三、产业依托分析
四、交通物流分析
五、企业客户分析
第二节、工业地产定位策略分析
一、市场定位的必要
二、市场定位的策略
第三节、工业地产招商引资分析
一、招商引资的重要性
二、传统招商模式的问题
三、招商环境的打造
四、选商分析
第四节、工业地产招商引资方式分析
一、组合营销
二、中介招商
三、产业招商
四、智慧招商
五、网络招商
第五节、工业地产企业财税管理分析
一、财务管理与税务策划
二、财务管理重要性分析
三、财务管理存在的问题
四、财务管理措施分析
五、税务策划存在的问题
六、税务策划措施分析
第十三章 2020-2022年中国重点工业地产开发案例分析
第一节、天津经济技术开发区
一、园区概况
二、发展环境
三、运营状况
四、工业企业指标
五、利用外资情况
六、贸易市场分析
七、未来发展布局
第二节、苏州工业园区
一、园区概况
二、运营状况
三、创新发展
四、外商投资
五、招商策略
六、发展规划
第三节、中关村国家自主创新示范区（中关村科技园区）
一、园区概况
二、园区政策
三、发展基础
四、运营状况
五、发展思路
六、发展规划
第四节、上海张江高科技园区
一、园区概况
二、运营状况
三、特色产业
四、招商现状
五、发展经验
六、发展规划
第五节、武汉东湖高新技术开发区
一、园区概况
二、运营状况
三、创新发展
四、重点产业
五、发展措施
六、发展思路
第十四章 工业地产产业投融资分析
第一节、中国工业地产融资情况分析
一、工业地产融资的特征
二、企业传统融资方式
三、新型融资方式类型
四、融资方式转型策略
五、公司上市的措施
第二节、中国工业地产企业创新融资模式探析
一、企业融资现状
二、REITs融资模式
三、供应链融资模式
四、项目融资模式
五、模式运用策略
第三节、中国工业地产市场的投资机遇分析
一、投资价值
二、投资潜力
三、投资热点
四、投资策略
第四节、中国工业地产的投资风险分析
一、市场风险
二、经营风险
三、政策风险
四、技术风险
五、地域限制
第五节、中国工业地产投资风险的规避措施
一、增加投资组合降低风险
二、利用保险实现风险的转移
三、积极跟踪国家相关政策
四、对市场进行全面地分析
第十五章 中国工业地产发展前景分析
第一节、工业地产市场前景展望
一、工业地产未来影响因素
二、工业地产产业发展机遇
三、工业地产市场空间巨大
四、工业地产未来发展可期
第二节、工业地产市场趋势预测
一、工业地产未来发展趋势
二、投资热点领域发展趋势
三、工业地产企业升级趋势
图表目录
图表1 工业地产的分类
图表2 工业地产与产业地产的发展界定
图表3 2016-2020年国内生产总值及其增长速度
图表4 2016-2020年三次产业增加值占国内生产总值比重
图表5 2021年GDP初步核算数据
图表6 2016-2020年货物进出口总额
图表7 2020年货物进出口总额及其增长速度
图表8 2016-2020年全部工业增加值及其增长速度
图表9 2020年主要工业产品产量及其增长速度
图表10 2020-2021年中国规模以上工业增加值同比增长速度
图表11 2020年三次产业投资占固定资产投资（不含农户）比重
图表12 2020-2021年全国固定资产投资（不含农户）同比增速
图表13 2019年全国房地产开发投资增速
图表14 2020年全国房地产开发投资增速
图表15 2020-2021年全国房地产开发投资增速
图表16 2019年全国商品房销售面积及销售额增速
图表17 2020年中国商品房销售面积及销售增速
图表18 2020-2021年全国商品房销售面积及销售额增速
图表19 2019年全国房地产开发企业到位资金增速
图表20 2020年中国房地产开发企业本年到位资金增速
图表21 2020-2021年全国房地产开发企业本年到位资金增速
图表22 2019年全国房地产开发景气指数
图表23 2020年中国房地产景气指数
图表24 2020-2021年国房景气指数
图表25 2011-2019年40城年初累计土地成交建筑面积同比增速
图表26 2010-2019年40城土地成交建筑面积与增速
图表27 2011-2020年40城年初累计土地成交建筑面积同比增速
图表28 2010-2020年40城土地成交建筑面积与增速
图表29 2014-2021年40城累计土地成交建筑面积同比增速
图表30 2011-2019年40城年初累计土地出让金收入同比增速
图表31 2019年全年累计土地出让金与同比增速排名
图表32 2011-2020年40城年初累计土地出让金收入同比增速
图表33 2020年全年土地出让金与同比增速排名
图表34 2013-2021年40城年初累计土地出让金收入同比增速
图表35 2021年土地出让金与同比增速排名
图表36 2011-2019年40城月度土地成交均价及同比涨幅
图表37 2010-2019年40城土地成交均价及同比涨幅
图表38 2011-2020年40城月度土地成交均价及同比涨幅
图表39 2010-2020年40城土地成交均价及同比涨幅
图表40 2014-2021年40城月度土地成交均价和同比涨幅
图表41 2010-2019年40城月度土地成交溢价率走势
图表42 2010-2019年40城土地成交溢价率
图表43 2010-2020年40城月度土地成交溢价率走势
图表44 2010-2020年40城土地成交溢价率
图表45 40城土地成交溢价率排名
图表46 2014-2021年40城月度土地成交溢价率
图表47 2019年房地产监管政策汇总
图表48 南京2020年1号文件部分内容
图表49 苏州2020年1号文件部分内容
图表50 北京市建设项目各区域审核主体
图表51 中国工业地产的发展阶段
图表52 我国工业地产概念的不断延展
图表53 2013-2019年全国300城工业用地推出、成交规划面积
图表54 2013-2019年全国300城工业用地成交规划建筑面积占比
图表55 2012-2020年全国300城工业用地推出成交情况
图表56 2013-2019年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比增速
图表57 2013-2020年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比增速
图表58 2013-2019年全国300城工业用地成交楼面均价及溢价率
图表59 2013-2019年全国300城工业用地土地出让金情况
图表60 2013-2019年各类城市工业用地成交楼面均价同比变动情况
图表61 2013-2019年各类城市工业用地溢价率同比变动情况
图表62 2013-2020年全国300城工业用地成交楼面均价及溢价率
图表63 2013-2020年全国300城工业用地土地出让金情况
图表64 2013-2020年各类城市工业用地成交楼面均价同比变动情况
图表65 2013-2020年各类城市工业用地溢价率同比变动情况
图表66 2008-2021年全国主要城市分用途地价环比增速曲线图
图表67 2008-2021年全国主要城市分用途地价同比增速曲线图
图表68 2000-2021年重点城市分用途地价指数
图表69 2006-2021年重点城市综合地价环比、同比增速曲线图
图表70 2021年三大重点区域综合地价增速
图表71 2014-2021年三大重点区域商服地价季度环比增长率
图表72 2014-2021年三大重点区域住宅地价季度环比增长率
图表73 2014-2021年三大重点区域工业地价季度环比增长率
图表74 2014-2021年三大重点区域商服地价季度同比增长率
图表75 2014-2021年三大重点区域住宅地价季度同比增长率
图表76 2014-2021年三大重点区域工业地价季度同比增长率
图表77 2021年东中西部地区环比增速
图表78 2021年东中西部地区同比增速
图表79 2021年一、二、三线城市地价环比增速
图表80 2021年一、二、三线城市地价同比增速
图表81 2021年一线城市各用途地价增速
图表82 2021年二线城市综合、住宅地价增速最高、最低值
图表83 2021年三线城市综合、住宅地价增速最高、最低值
图表84 产业综合体运营盈利结构
图表85 重庆空港工业园区宝能物流公司组织架构
图表86 2020年国家级经开区综合发展水平TOP30
图表87 2021年新增国家级经济技术开发区名单
图表88 国家级经济技术开发区各省（市、区）数量分布
图表89 国家高新区建设历程
图表90 2018年、2019年国家高新区主要经济指标比较
图表91 2018年、2019年国家高新区主要经济效益指标比较
图表92 2018年、2019年国家高新区人均经济效益指标比较
图表93 2019年国家高新区高新技术产品出口和技术服务出口情况
图表94 2019年国家高新区内资控股企业和全部企业境外知识产权情况
图表95 2019年国家级科技企业孵化器使用面积用途分布情况
图表96 2018年、2019年国家高新区从业人员情况比较
图表97 2018年、2019年国家高新区企业内部科技/R&D经费支出情况
图表98 2018年、2019年国家高新区专利申请、授权、拥有数量情况
图表99 2017-2019年国家高新区每万名从业人员专利产出量
图表100 2019年国家高新区发明专利产出量及与全国对比情况
图表101 2017-2019年国家高新区亿元研发投入专利产出量
图表102 2019年国家高新区上市企业地区板块分布情况
图表103 2014-2019年国家高新区当年新增注册企业变化情况
图表104 2019年国家高新区内企业规模分布情况
图表105 2019年国家高新区内高新技术企业主要经济指标
图表106 2019年国家高新区内高新技术企业创新情况
图表107 2019年国家高新区企业营业收入规模分布
图表108 2019年国家高新区营业收入超亿元企业主要经济指标
图表109 2019年国家高新区上市企业主要经济指标
图表110 2018年、2019年国家高新区高技术产业主要指标
图表111 2019年国家高新区高技术制造业、高技术服务业主要经济指标
图表112 2019年国家高新区高技术产业增长贡献度分布情况
图表113 2019年国家高新区主导产业分布情况
图表114 2019年国家高新区高技术制造业、服务业各细类的净利润率
图表115 2019年国家高新区企业营业收入构成情况
图表116 2010-2019年国家高新区创新能力总指数
图表117 2010-2019年国家高新区创新能力五个分项指数
图表118 2020年国家高新区评价结果
图表119 国家高新区产城融合发展历程
图表120 2006-2020年中国物流园区数量统计情况
图表121 中国物流产业园区分类情况
图表122 中国首批示范物流园区名单
图表123 中国第二批示范物流园区名单
图表124 中国第三批示范物流园区名单
图表125 2021物流园区Top10榜单
图表126 中国物流园运营管理市场占比情况
图表127 全国物流园区主要收入来源调查情况
图表128 三种类型开发区比较
图表129 物流园区的经营管理模式及内容
图表130 建设模式利弊分析表
图表131 2020年北京工业用地出让情况
图表132 2020年北京工业用地各季度成交数量
图表133 2020年北京工业用地成交区域
图表134 2020年北京工业用地出让价格情况
图表135 2016、2019年上海产业用地指南对比
图表136 2020年上海工业用地成交占比
图表137 2021年化工园区竞争力30强名单（一）
图表138 2021年化工园区竞争力30强名单（二）
图表139 2021年化工园区潜力10强名单
图表140 产业园区生态体系
图表141 2020年广州各类国有建设用地供应结构
图表142 2020年广州各类国有建设用地公开出让结构
图表143 2021年广州市工业用地供应空间布局
图表144 2021年武汉工业用地出让结果（部分）
图表145 长沙与全国其他城市工业用地政策对比
图表146 2020年长沙市各类土地供应面积
图表147 2020年长沙六区及长沙县土地供应面积
图表148 2021年长沙市各类土地供应面积
图表149 2021年长沙六区及长沙县土地供应面积
图表150 2020年长沙市各类土地成交面积
图表151 2019-2020年长沙市各类土地成交楼面均价
图表152 2020年长沙六区及长沙县各类土地成交面积
图表153 2019-2020年长沙六区及长沙县各类土地成交楼面均价
图表154 2021年长沙市各类土地成交面积
图表155 2019-2021年长沙市各类土地成交楼面均价
图表156 2021年长沙六区及长沙县各类土地成交面积
图表157 2019-2021年长沙六区及长沙县各类土地成交楼面均价
图表158 工业园区开发模式流程
图表159 珠海富卓金地珠海科技园示意图
图表160 智慧招商模式
图表161 云招商模式
图表162 2020年天津经济技术开发区主要经济指标
图表163 2021年天津经济技术开发区主要经济指标
图表164 2020年天津经济技术开发区工业企业指标
图表165 2021年天津经济技术开发区工业企业指标
图表166 2020年天津经济技术开发区利用外资情况
图表167 2021年天津经济技术开发区利用外资情况
图表168 2015-2020年天津经济技术开发区（境内目的地/货源地）进出口总额
图表169 2019-2020年天津经济技术开发区（境内目的地/货源地）进出口总额月度对比
图表170 2015-2020年天津经济技术开发区（境内目的地/货源地）进、出口额
图表171 2019-2020年天津经济技术开发区（境内目的地/货源地）出口额月度对比
图表172 2019-2020年天津经济技术开发区（境内目的地/货源地）进口额月度对比
图表173 2015-2020年天津经济技术开发区（境内目的地/货源地）进出口差额
图表174 中新苏州工业园区经营状况
图表175 2021年苏州工业园区主要经济统计指标
图表176 2016-2020年中关村国家自主创新示范区工业总产值
