内容概况
房地产资产证券化是资产证券化中的一种形式，是指从事房地产开发投资经营企业或房地产信贷金融机构，将其所拥有的流动性较差的房地产资产或房地产信贷资产，通过资产证券化的运作，将其变为可在公开市场上进行公开交易的可流通证券，例如股票、债券、可转换债券、单位信托、受益凭证等。其实质，是通过证券化增加资产的流动性，借以实现资金融通或风险分散。
中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。2017年，中国REITs发展迎来重大突破、迈出坚实步伐，国家政策利好不断、创新首单产品涌现。国内房地产类资产证券化产品主要以REITs（房地产投资信托基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和CNBN（商业房地产抵押贷款支持票据）三大类为主。
房企从长租试水到加速扩张，资产证券化融资规模急速增加。2018年，房地产行业资产证券化规模2768.11亿元，同比增长72.29%;2019年一季度，资产证券化规模为780.48亿元，同比增长73.03%。
房地产新时代为资产证券化带来了新的机遇。资产证券化不仅是一种融资工具，而且可以帮助企业盘活资产，形成资本从投入到退出的闭环，获得长期稳定的融资渠道，实现规模化经营。在政策的大力支持下，我国房地产资产证券化未来市场发展空间巨大。
2017年被认为是“住房租赁市场元年”，随着十九大“住有所居、租购并举”政策纲领的确定，从中央到地方，出台了多部加快发展住房租赁市场的新政策，还同步出台了多部鼓励和支持REITs和资产证券化的新政策。2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
锐观产业研究院发布的《2020-2025年中国房地产资产证券化深度调研及投资前景预测报告》共十一章。首先介绍了房地产资产证券化的概念及特征，接着分析了国内外房地产资产证券化市场发展情况，然后具体介绍了房地产信托投资基金（REITs）、商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）及其他类型房地产资产证券化模式。随后，报告对住房租赁资产证券化发展实践做了剖析，然后介绍了房地产资产证券化相关企业的经营状况。最后，报告对房地产资产证券化进行了投资分析及投资建议综述。
本研究报告数据主要来自于国家统计局、商务部、财政部、锐观产业研究院、锐观产业研究院市场调查中心以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富。您或贵单位若想对房地产资产证券化有个系统深入的了解、或者想投资房地产资产证券化相关领域，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。
报告目录
第一章 房地产资产证券化概述
第一节、房地产资产证券化的定义及类型
一、资产证券化概念基本界定
二、资产证券化基础资产范围
三、房地产资产证券化的定义
四、房地产资产证券化的类型
第二节、房地产资产证券化的特征
一、参与者众多复杂
二、独特的融资模式
三、市场安全系数高
四、证券品种多样化
第二章 国外房地产资产证券化发展经验借鉴
第一节、美国房地产资产证券化市场
一、发展模式分析
二、市场实践特征
三、市场发展经验
四、对我国的启示
第二节、日本房地产资产证券化市场
一、市场发展历程
二、市场架构类型
三、市场发展现状
四、市场发展规模
五、发展经验借鉴
第三节、国外房地产资产证券化市场比较分析
一、市场起源对比
二、主要产品对比
三、运作模式对比
四、监管模式比较
五、发展启示分析
第三章 2018-2020年中国房地产资产证券化发展环境
第一节、经济环境
一、宏观经济概况
二、对外经济分析
三、工业运行情况
四、固定资产投资
五、宏观经济展望
第二节、政策环境
一、房地产金融监管政策
二、房地产发展长效机制
三、住房租赁相关政策法规
四、资产证券化法律体系
五、资产证券化发行规则
第三节、房地产运行状况分析
一、房地产开发投资规模
二、商品房销售状况分析
三、房地产资金到位状况
四、房地产开发景气程度
五、房地产去库存工作现状
第四节、资产证券化市场运行分析
一、市场产品过会状况
二、市场发行规模统计
三、市场基础资产分布
四、产品发行利率变化
五、市场信用评级分布
六、市场交易规模统计
七、市场发展前景展望
第四章 2018-2020年中国房地产资产证券化市场发展全面分析
第一节、2018-2020年中国房地产资产证券化市场运行状况
一、基础资产发行状况
二、细分市场发展规模
三、细分市场类别分布
四、产品发行利率变化
第二节、房地产资产证券化产品
一、长租公寓类资产证券化产品
二、类REITs产品
三、CMBS或CMBN产品
第三节、房地产资产证券化发展存在的问题
一、市场相关法规不健全
二、市场配套设施不完善
三、金融信用制度不健全
四、中介服务机构不完善
五、证券市场发展不完善
第四节、房地产资产证券化完善发展的对策
一、完善相关法律法规
二、加强信用体系建设
三、培育市场专业人才
四、规范金融中介机构
第五章 房地产投资信托基金（REITs）模式发展分析
第一节、房地产投资信托基金（REITs）发展综述
一、基本概念界定
二、主要特征分析
三、资产类型分类
四、发展模式介绍
五、法律组织架构
六、产品交易结构
第二节、房地产投资信托基金（REITs）市场发展状况
一、全球市场发展现状
二、国内产品发行规模
三、市场发展问题分析
第三节、房地产投资信托基金（REITs）经济效益分析
一、满足普通投资者投资需求
二、有助金融服务供给侧改革
三、金融体系供给侧改革重点
第四节、大融城REITs案例剖析
一、产品基本介绍
二、产品交易结构
三、产品增信措施
四、标的资产分析
第五节、兴业皖新REITs案例剖析
一、产品基本介绍
二、产品交易结构
三、产品增信措施
四、基础资产分析
第六节、促进中国公募REITs试点发展建议
一、公募REITs试点模式选择
二、试点产品设计问题和建议
三、试点税收政策和市场建设
第六章 商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）模式发展分析
第一节、商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）发展综述
一、基本概念界定
二、主要特点分析
三、产品发展意义
四、模式比较分析
第二节、商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场发展状况
一、发行规模现状
二、典型交易结构
三、底层资产选择
四、风险防范机制
五、发展前景展望
第三节、北京银泰中心CMBS案例剖析
一、项目基本介绍
二、产品交易结构
三、产品增信措施
四、基础资产分析
五、目标资产分析
第七章 商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）模式发展分析
第一节、商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）发展综述
一、基本概念界定
二、发行规模现状
三、与CMBS比较
第二节、世贸国际CMBN案例剖析
一、产品基本介绍
二、产品交易结构
三、产品增信措施
四、基础资产分析
五、目标资产分析
第三节、世纪海翔CMBN案例剖析
一、项目基本介绍
二、产品交易结构
三、资产形成过程
第八章 其他类型房地产资产证券化模式发展分析
第一节、购房尾款ABS
一、产品基本概述
二、产品交易结构
三、发行规模现状
四、产品操作要点
第二节、物业管理费ABS
一、产品基本概述
二、产品交易结构
三、发行规模现状
四、产品操作要点
第三节、地产供应链ABS
一、产品基本概述
二、产品交易结构
三、发行规模现状
四、产品操作要点
第九章 中国住房租赁资产证券化发展实践分析
第一节、中国住房租赁资产证券化发展综述
一、租赁地产ABS概述
二、租赁地产ABS特点
三、租赁地产ABS风险
四、市场产品发行动态
五、国家推进发展政策
第二节、中国长租公寓资产证券化运营状况
一、长租公寓运营主体分类
二、长租公寓运营模式分类
三、长租公寓ABS产品介绍
第三节、房企系长租公寓REITs路径
一、房企系长租公寓REITs发展规模
二、房企系长租公寓REITs运营模式
三、房企系长租公寓REITs交易结构
第四节、中国住房租赁资产证券化案例全面解析
一、新派公寓
二、保利地产
三、旭辉领寓
四、招商蛇口
五、龙湖冠寓
第十章 2016-2019年房地产资产证券化相关企业经营状况
第一节、步步高投资集团股份有限公司
一、企业发展概况
二、经营效益分析
三、业务经营分析
四、财务状况分析
五、核心竞争力分析
六、公司发展战略
七、未来前景展望
第二节、保利房地产（集团）股份有限公司
一、企业发展概况
二、经营效益分析
三、业务经营分析
四、财务状况分析
五、核心竞争力分析
六、公司发展战略
七、未来前景展望
第三节、万科企业股份有限公司
一、企业发展概况
二、经营效益分析
三、业务经营分析
四、财务状况分析
五、核心竞争力分析
六、公司发展战略
七、未来前景展望
第四节、华远地产股份有限公司
一、企业发展概况
二、经营效益分析
三、业务经营分析
四、财务状况分析
五、核心竞争力分析
六、公司发展战略
七、未来前景展望
第十一章 2020-2025年中国房地产资产证券化的投资建议
第一节、投资价值评估
第二节、市场机会分析
一、投资机会矩阵
二、投资空间预测
第三节、发展驱动因素
一、经济因素
二、政策因素
三、技术因素
第四节、行业投资壁垒
一、竞争壁垒
二、技术壁垒
三、资金壁垒
四、政策壁垒
第五节、行业时机分析
第六节、行业投资建议
附录：
附录一：关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见
附录二：关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知
图表目录
图表：日本不动产证券化市场的主要类型
图表：J-REIT上市条件
图表：J-REIT监管部门和职责
图表：J-REIT的基本结构
图表：J-REIT的资产类型分布
图表：J-REIT保有房地产-按用途分布图
图表：2001-2018年J-REIT平均收益率
图表：2001-2018年J-REIT总分红金额
图表：按保有金额分类J-REIT投资者结构
图表：2001-2018年J-REIT股价指数及市值推移
图表：J-REIT公司的专业公司分布
图表：2013-2018年国内生产总值及其增长速度
图表：2013-2018年三次产业增加值占全国生产总值比重
图表：2013-2018年货物进出口总额
图表：2017年主要商品出口数量、金额及其增长速度
图表：2017年主要商品进口数量、金额及其增长速度
图表：2017年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度
图表：2017年外商直接投资（不含银行、证券、保险）及其增长速度
图表：2017年对外直接投资额（不含银行、证券、保险）及其增长速度
图表：2012-2017年全部工业增加值及其增速
图表：2013-2018年中国三次产业投资占固定资产投资（不含农户）比重
图表：2017年按领域分固定资产投资（不含农户）及其占比
图表：2017年分行业固定资产投资（不含农户）及其增长速度
图表：2017年固定资产投资新增主要生产与运营能力
图表：国家层面住房租赁政策法规
图表：地方政府发行住房租赁政策
图表：2017-2018年全国房地产开发投资增速
图表：2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速
图表：2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速
图表：2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速
图表：2017-2018年房地产开发景气指数
图表：2018年全国房地产开发和销售情况
图表：2018年东中西部和东北地区房地产开发投资情况
图表：2018年东中西部和东北地区房地产销售情况
图表：2012-2017年我国狭义库存及去化周期
图表：2012-2017年住宅、非住宅狭义库存及去化周期
图表：2012-2017年一二三线城市广义库存和去化周期
图表：2017年企业ABS市场过会产品信息统计
图表：截止2017年ABS市场发行数据统计
图表：2012-2017年各类ABS产品发行量统计
图表：2017年三市场发行数据统计
图表：2017年三市场ABS产品发行规模统计
图表：2016-2017年信贷ABS市场发行统计
图表：2016-2017年企业ABS市场发行统计
图表：2017年信贷ABS产品平均发行利率情况
图表：2017年企业ABS产品平均发行利率情况
图表：2017年信贷ABS市场AAA级证券发行利率与同评级中期票据收益率比较
图表：2017年企业ABS市场AAA级证券发行利率与同级别公司债收益率比较
图表：2017年信贷ABS市场证券评级分布-按发行金额
图表：2017年企业ABS市场证券评级分布-按发行金额
图表：2016-2017年银行间市场资产支持证券成交统计
图表：2016-2017年交易所市场资产支持证券成交统计
图表：2015-2017年各类型基础资产发行情况
图表：2014-2017年国内已发行类REITs产品及CMBS产品规模及数量
图表：截至2017年国内已发行类REITs及CMBS基础资产类别统计
图表：2014-2018年国内已发行类REITs及CMBS产品发行利率分布
图表：国内首单住房租赁类REITs产品
图表：国内首单租房市场消费分期类资产证券化产品
图表：国内首单长租公寓行业资产证券化产品
图表：国内首单美元基金类REITS
图表：国内首单家居行业类REITs产品
图表：国内首单不依赖主体信用的REITs产品
图表：全国首单银行间市场公募REITs产品
图表：全国首单央企CMBS产品
图表：全国银行间市场首单商业和酒店业类CMBN产品
图表：REITs的资产类型
图表：REITs类型特征比较分析
图表：公司型REITs的组织架构
图表：契约型REITs的组织架构
图表：REITs的交易架构
图表：过户型类REITs基本交易结构
图表：过户型类REITs交易流程
图表：REITs全球发展分布图
图表：2017年各国REITs市场份额对比
图表：契约型REITs的典型架构
图表：截至2017年国内发行的类REITs产品
图表：2011-2017年国内类REITs产品发行规模
图表：2011-2017年国内类REITs产品发行单数
图表：2011-2017年国内市场类REITs产品类型
图表：2000-2017年美国市场REITs、股票以及债券市场的月度市场表现
图表：2000-2017年美国市场REITs、股票以及债券市场的相关系数
图表：全球各地区股票市场/各地区REITs市场之间的相关系数
图表：2012-2017年中国资产管理市场规模与增长率
图表：大融城REITs产品要素
图表：“股权+债权”混合型交易结构
图表：大融城REITs资产支持计划
图表：大融城REITs增信措施
图表：兴业皖新REITs产品要素
图表：兴业皖新REITs交易结构图
图表：REITs“公募基金+ABS”模式架构
图表：CMBS与经营性物业抵押贷款比较
图表：CMBS与REITs比较
图表：2016-2017年我国证监会主管CMBS发行项目
图表：CMBS的典型交易结构（双SPV）
图表：国内CMBS产品资金账户设置流程图
图表：国内CMBS产品主要风控机制
图表：国金-金光金虹桥国际中心CMBS产品要素
图表：北京银泰中心CMBS项目基本要素
图表：北京银泰中心CMBS产品交易结构
图表：国内CMBN发行项目
图表：世贸国际CMBN产品要素
图表：世贸国际CMBN交易结构图
图表：世纪海翔CMBN交易结构图
图表：2016-2019年步步高投资集团股份有限公司总资产及净资产规模
图表：2016-2019年步步高投资集团股份有限公司营业收入及增速
图表：2016-2019年步步高投资集团股份有限公司净利润及增速
图表：2018年步步高投资集团股份有限公司主营业务分行业
图表：2018年步步高投资集团股份有限公司主营业务分地区
图表：2016-2019年步步高投资集团股份有限公司营业利润及营业利润率
图表：2016-2019年步步高投资集团股份有限公司净资产收益率
图表：2016-2019年步步高投资集团股份有限公司短期偿债能力指标
图表：2016-2019年步步高投资集团股份有限公司资产负债率水平
图表：2016-2019年步步高投资集团股份有限公司运营能力指标
图表：2016-2019年保利房地产（集团）股份有限公司总资产及净资产规模
图表：2016-2019年保利房地产（集团）股份有限公司营业收入及增速
图表：2016-2019年保利房地产（集团）股份有限公司净利润及增速
图表：2018年保利房地产（集团）股份有限公司主营业务分行业
图表：2018年保利房地产（集团）股份有限公司主营业务分地区
图表：2016-2019年保利房地产（集团）股份有限公司营业利润及营业利润率
图表：2016-2019年保利房地产（集团）股份有限公司净资产收益率
图表：2016-2019年保利房地产（集团）股份有限公司短期偿债能力指标
图表：2016-2019年保利房地产（集团）股份有限公司资产负债率水平
图表：2016-2019年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力指标
图表：2016-2019年万科企业股份有限公司总资产及净资产规模
图表：2016-2019年万科企业股份有限公司营业收入及增速
图表：2016-2019年万科企业股份有限公司净利润及增速
图表：2018年万科企业股份有限公司主营业务分行业
图表：2018年万科企业股份有限公司主营业务分地区
图表：2016-2019年万科企业股份有限公司营业利润及营业利润率
图表：2016-2019年万科企业股份有限公司净资产收益率
图表：2016-2019年万科企业股份有限公司短期偿债能力指标
图表：2016-2019年万科企业股份有限公司资产负债率水平
图表：2016-2019年万科企业股份有限公司运营能力指标
图表：2016-2019年华远地产股份有限公司总资产及净资产规模
图表：2016-2019年华远地产股份有限公司营业收入及增速
图表：2016-2019年华远地产股份有限公司净利润及增速
图表：2018年华远地产股份有限公司主营业务分行业
图表：2018年华远地产股份有限公司主营业务分地区
图表：2016-2019年华远地产股份有限公司营业利润及营业利润率
图表：2016-2019年华远地产股份有限公司净资产收益率
图表：2016-2019年华远地产股份有限公司短期偿债能力指标
图表：2016-2019年华远地产股份有限公司资产负债率水平
图表：2016-2019年华远地产股份有限公司运营能力指标
