内容概况
自20世纪80年代开始，我国房地产开始快速发展，带动了一大批相关产业的发展，成为国民经济的支柱产业。长沙房地产业是在我国住房制度改革中不断发展起来的，进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。长沙商品房从无到有，从小到大，房地产市场不断发展壮大。
2019年上半年，长沙内六区商品住宅成交约690.6万方，同比18年上半年上涨2.9%，均价上涨0.7%；纵观19年上半年，是充满挑战和未知的半年，经历了长沙市场的年初冷清期、后期的回温、外部市场的变幻莫测、政策的落权地方及松紧不一；长沙在以坚决执行房住不炒的主体环境下，维持高压政策，促进城市发展稳定运行。
政策：延续从严机制，房住不炒依旧是调控主思路
保障刚需、遏制炒房依旧是19年市场调控的主体思路。在全国环境中，多地以一城一策落权地方后，放宽落户、放松信贷、下调利率等一系列方式降低购房门槛以刺激市场需求；而长沙在19年间并未受外部市场影响，坚决执行全国第一梯队调控高压态势，“四限”从严，填炒房漏洞，全方位遏制炒房行为，不仅延续了18年最强严厉机制，19年在此基础上再度从严，对于二套房契税取消优惠税率，提升二套房购房成本。
土地：利润空间提升，土拍市场回温
2019年上半年，长沙内六区经营性用地供地总建面812.2万方，同比去年上涨54%，成交总建面积约448.6万方，同比去年下降17%，平均楼板价达3388元/㎡，同比去年同期上涨11.4%；19年供地力度加大，主力供应集中在6月份，岳麓区梅溪湖、洋湖片区为主力区域；对于成交方面，受制于政策强控，溢价率低位运行，楼面价趋向平稳。
但在市场预期回暖，限价地放宽限价，利润空间提升情形下，土拍市场较18年下半年有所转向，房企拿地意向有所提升，竞拍积极度上升，19年上半年多宗限价地块熔断，优质地块参拍房企较多，部分地块提前熔断，同时在百强房企中新房企进驻长沙意向高涨，共同参与多宗地块。
市场：楼市为买房市场，去化分化加剧
2019年市场表现先抑后扬，年初春节期间市场收缩，供求走低，2月达到近一年低谷，商品住宅供应仅7.7万方，成交45万方，随后经历传统“金三银四”供应有所回升，5月供求更盛，供应量达到上半年峰值，商品住宅供应142万方；19年上半年整体供应量586.3万方，成交量690.6万方，供应同比上涨8.6%，成交同比上涨2.9%，19年上半年整体推货意向增强。
在经历18年“625”政策后，客户资格锐减，整体市场去化受阻，去化率逐步下滑，到19年2月去化率达到近一年最低，之后回升稳定至60%-70%；在有效客户总量有限情况下，市场转向买方市场，客群置业回归理性，必然形成市场分化加剧，从各区到各板块再到各项目，市场冷热不均，六区中望城区去化率最低，主要受制于板块偏远以及配套相较其他区域优势不显著，同时由于五区内有部分低价项目入市，望城与市区价差缩减，价格洼地优势丧失，客户量流失；另外在板块对比中，偏远配套欠缺、项目量多竞争客户分流或高端项目居多板块去化受影响，而高性价比及高热点板块去化依旧高位，板块去化分化19年表现日渐加剧，客户理性选择体现市场需求偏向。
二手房市场在19年活跃度降低，一方面由于差别化信贷和购房难度的提升，长沙二手房市场价格得到抑制，价格涨幅放缓，在19年出现小幅回落趋势，二手房市场进入冷静期，新房、二手房市场倒挂现象缩短，促进长沙市场发展更为理性。
长沙市场从刚需向刚改需求转变，100-144㎡依旧是成交主力，而主要在于政策落地，一步到位思想引导，成交结构表现改善进一步放量态势，144-160㎡改善产品供求方面均成上涨状态。
锐观咨询发布的《2020-2025年中国长沙房地产市场前景预测及投资战略分析报告报告》共十五章。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、长沙房地产业的发展环境以及长沙房地产业的运行情况，然后分别介绍了长沙土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对长沙房地产市场做了市场营销分析、投融资分析和政策背景分析，最后分析了长沙房地产市场的未来前景及发展趋势。
本研究报告数据主要来自于国家统计局、城市统计局、房产管理局、住建部、发改委、财政部、房地产行业协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对长沙房地产市场有个系统深入的了解、或者想投资长沙房地产，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。
报告目录
第一章 房地产行业相关概述
第一节、房地产概念阐释
一、房地产的定义
二、房地产的特征
三、房地产的自然形态
四、房地产的类别
第二节、房地产行业概述
一、房地产行业的定义
二、房地产行业的主要领域
三、房地产行业的特点
四、房地产行业的地位
第三节、房地产市场分析的内容和特点
一、房地产市场分析的层次
二、房地产市场分析的内容
三、房产地市场分析的特点
四、提高房地产市场分析有效性的途径
第二章 2017-2019年中国房地产市场的发展
第一节、中国房地产行业发展综述
一、发展状况回顾
二、呈现短周期化特征
三、行业整体利润率超过30%
四、行业泡沫浅析
第二节、2017年中国房地产行业的发展
一、开发状况
二、行业运行
三、发展特征
四、热点回顾
第三节、2018年中国房地产行业的发展
一、开发状况
二、行业运行
三、发展特征
四、热点回顾
第四节、2019年中国房地产行业的发展
一、开发状况
二、行业运行
三、发展特征
四、热点分析
第五节、中国房地产行业面临的问题及考验
一、当前需注意的问题
二、行业面临的危机
三、市场供需结构明显失衡
四、回升过快或将带来不利影响
第六节、中国房地产行业的对策及建议
一、主要对策分析
二、市场调控应走法制化道路
三、制度改革和市场发展的对策
四、规范税收管理的对策
第三章 2017-2019年长沙房地产行业的发展环境分析
第一节、中国房地产周期性波动的取决因素
一、国民经济运行态势
二、体制因素
三、政策因素
四、城市化进程
第二节、长沙市宏观环境概述
一、地理环境
二、行政区划
三、交通运输
四、产业结构
第三节、长沙市经济社会发展
一、经济增长
二、居民收入
三、物价水平
四、对外贸易
第四章 2017-2019年长沙房地产行业的发展现状
第一节、2017-2019年长沙房地产市场的发展综述
一、长沙房地产市场的培育
二、长沙房地产市场现状概述
三、长沙房地产市场的发展特点分析
四、长沙保障性住房建设取得显著成绩
第二节、2017年长沙房地产市场回顾
一、总体综述
二、供求关系
三、供应量
四、成交量
四、成交均价
第三节、2018年长沙房地产市场的发展
一、总体综述
二、供求关系
三、供应量
四、成交量
四、成交均价
第四节、2019年长沙房地产市场的发展
一、市场供求
二、区域供求
三、行业动态
四、市场形势
第五节、长沙房地产产品结构特点分析
一、长沙房地产板块分布特征
二、长沙房地产产品结构特征
三、长沙房地产市场价格布局
第六节、长沙房地产市场的问题及对策分析
一、长沙房地产市场存在的主要问题
二、长沙房地产市场发展的不足及原因
三、长沙房地产市场运行中应注意的问题
四、长沙房地产市场的发展对策
第五章 2017-2019年长沙土地市场分析
第一节、土地利用机制与城镇化发展分析
一、城镇化的涵义
二、约束中国城镇化进程的土地问题
三、城镇化土地问题的解决措施
第二节、2017-2019年中国土地市场状况
一、供应状况
二、成交状况
三、区域分布
四、用地性质
第三节、2017-2019年长沙土地市场状况
一、供应状况
二、成交状况
三、区域分布
四、用地性质
第四节、节约集约用地对房地产业的影响
一、国家发布《关于促进节约集约用地的通知》
二、土地闲置成本加大囤地空间缩小
三、小地块的出让和开发将成为主流
四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度
第六章 2017-2019年长沙住宅市场分析
第一节、住宅产业的相关概述
一、住宅产业的定义
二、住宅产业的特点
三、住宅产业的分类
第二节、2017-2019年中国住宅市场的发展
一、整体概述
二、供应状况
三、成交分析
四、价格走势
第三节、2017-2018年长沙住宅市场的发展
一、整体概述
二、供应状况
三、成交分析
四、价格走势
第四节、2019年长沙住宅市场的发展
一、整体概述
二、供应状况
三、成交分析
四、价格走势
第七章 2017-2019年长沙别墅市场分析
第一节、别墅的相关概述
一、别墅的定义
二、别墅的分类
三、别墅的特点
四、影响别墅品质的因素分析
第二节、2017-2019年别墅市场需求特征分析
一、别墅认知分析
二、调查对象背景情况分析
三、需求特征小结
第三节、2017-2019年长沙别墅市场的发展综述
一、长沙别墅竞争市场现状
二、长沙别墅产品市场现状
三、长沙别墅客户市场现状
四、长沙别墅价格市场现状
第四节、2017-2018年长沙别墅市场的发展
一、整体状况
二、供需概况
三、价格情况
四、发展动态
第五节、2019年长沙别墅市场的发展
一、整体状况
二、供需概况
三、价格情况
四、发展动态
第六节、长沙别墅市场未来趋势展望
一、未来长沙别墅分布格局仍将持续现状
二、长沙别墅市场呈现多元化及社区型趋势
三、长沙别墅市场分类型别墅发展趋势
四、长沙别墅产品价格将进一步提升
第八章 2017-2019年长沙商业地产市场分析
第一节、商业地产的相关概述
一、商业地产的定义
二、商业地产的分类
三、商业地产发展规模分级
第二节、2017-2019年中国商业地产的发展现状
一、开发模式
二、运行综述
三、发展特征
四、市场动态
第三节、2017-2019年长沙商业地产市场的发展综述
一、长沙商业地产市场的发展特点
二、长沙商业地产市场的分布概况
三、长沙商业地产发展成熟尚待时日
四、长沙商业地产开发中存在的问题及对策
第四节、2017-2019年长沙商业地产市场的发展
一、长沙商业地产受市场追捧
二、长沙商业地产市场明显回暖
三、长沙商业地产市场较快增长
四、长沙商业地产发展势头强劲
第九章 2017-2019年长沙写字楼市场分析
第一节、写字楼的相关概述
一、写字楼的概念
二、写字楼的经营模式
三、写字楼的特点
四、写字楼的分类
第二节、2017-2019年中国写字楼市场的发展综述
一、整体概述
二、供应状况
三、成交分析
四、价格走势
第三节、2017-2019年长沙写字楼市场的发展综述
一、长沙写字楼市场发展特点
二、长沙写字楼市场发展概况
三、长沙市写字楼租售情况分析
四、影响长沙写字楼销售价格的主要因素比较分析
第四节、2017-2019年长沙写字楼市场发展特征分析
一、区域布局特征
二、规模特征
三、套型设计及消费特征
四、硬件配套特征
五、软件服务特征
第五节、2017-2019年长沙写字楼市场的发展
一、整体概述
二、供应状况
三、成交分析
四、价格走势
第六节、长沙写字楼发展趋势分析
一、长沙写字楼正以CBD形态逐渐向外扩展
二、写字楼将逐渐集聚在楼市的聚光灯下
三、商住楼将会出现实质上的分野
四、写字楼多样化趋势中个性气质需关注
第七节、投资写字楼的风险及建议
一、投资写字楼的三大风险
二、经济下滑背景下中国写字楼市场投资存在风险
三、投资写字楼需注意的问题
四、个人投资写字楼的八个要点
第十章 2017-2019年长沙二手房市场分析
第一节、二手房的相关概述
一、二手房的概念及种类
二、二手房专有名词的概念
三、分析二手房升值的特点
第二节、2017-2019年中国二手房市场综述
一、整体概述
二、供应情况
三、成交分析
四、市场动态
第三节、2017-2018年长沙二手房市场分析
一、市场交易量分析
二、市场交易均价分析
三、二手房市场与一级市场交易量对比分析
四、其他分析
第四节、2019年长沙二手房市场分析
一、整体概述
二、供应情况
三、成交分析
四、市场动态
第五节、长沙二手房市场未来发展展望
一、长沙二手房市场未来前景看好
二、未来长沙二手房需求将呈现爆发式增长
三、未来长沙二手房市场交易将放宽限制
第十一章 2017-2019年长沙房地产市场营销分析
第一节、2017-2019年中国房地产营销概况
一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代
二、中国房地产行业危中有机的销售转型之途
三、中国房地产营销存在的问题
四、中国房地产营销的方向及趋势
第二节、2017-2019年长沙房地产市场的营销概况
一、营销现状
二、营销特点
三、营销动态
第三节、房地产企业的绿色营销分析
一、房地产绿色营销的界定及其特点
二、房地产企业实施绿色营销的必要性
三、房地产绿色营销中存在的问题分析
四、房地产企业实施绿色营销的销售途径
第四节、房地产企业网络营销分析
一、房地产企业开展网络营销的优势
二、房地产企业开展网络营销的问题
三、房地产企业实现网络“赢销”的主要策略
第五节、房地产市场营销策略探讨
一、房地产市场营销价格策略分析
二、新形势下房地产的服务式营销
三、房地产低成本营销策略分析
四、房地产项目的小众营销模式分析
第十二章 2017-2019年长沙房地产市场的投资分析
第一节、2017-2019年中国房地产行业投资现状
一、投资市场规模
二、投资增速较快
三、投资吸引力
四、投资特点
第二节、2017-2019年长沙房地产市场投资现状
一、投资现状
二、投资增速
三、投资特点
四、投资动态
第三节、长沙房地产市场投资机会及建议
一、长沙房地产市场投资机会
二、长沙别墅市场投资潜力看好
三、长沙主题商业地产投资后市强劲
四、长沙商业地产市场的投资建议
第四节、房地产投资风险分析
一、利率风险
二、购买力风险
三、资金变现风险
四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势
第十三章 2017-2019年房地产市场融资分析
第一节、2017-2019年中国房地产融资现状
一、融资状况
二、主要特点
三、融资渠道
四、融资趋势
第二节、房地产上市企业资本市场融资方式比较
一、资本市场融资方式比较
二、资本市场融资结构分析
三、比较之后得出的结论分析
第三节、中国房地产融资存在的问题及对策
一、中国房地产企业融资存在的问题
二、中国房地产信托存在的主要问题
三、中国房地产企业融资对策分析
四、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
第四节、房地产企业提升融资能力的对策建议
一、提高房地产企业内源融资能力
二、提高房地产企业权益融资能力
三、提高房地产企业合作融资能力
四、提高房地产企业负债融资能力
第十四章 2017-2019年长沙房地产行业的政策背景分析
第一节、2017年中国房地产行业政策分析
一、中央调控注重稳定
二、限购政策基本放开
三、长效机制突破前行
四、相关财税政策分析
第二节、2018年中国房地产行业政策分析
一、确立政策利好基调
二、不动产登记工作推进
三、相关财税政策分析
第三节、2019年中国房地产行业政策分析
一、公积金贷款利率调整
二、完善税费优惠政策
三、贷款首付政策调整
第四节、2017-2019年长沙房地产市场的政策环境
一、政策环境综述
二、住房限购政策
三、重要政策解读
四、相关政策概述
第五节、中国房地产行业相关法律法规介绍
一、中华人民共和国土地管理法
二、中华人民共和国城市房地产管理法
三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定
四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法
五、中华人民共和国物权法
五、中华人民共和国建筑法
七、物业管理条例
第六节、长沙房地产行业政策法规介绍
一、长沙市征地补偿实施办法
二、长沙市房地产开发企业资质管理办法
三、长沙市二手房屋交易资金监管办法
四、长沙市城市住房保障制度实施细则
五、长沙市经济适用住房货币补贴实施方案
六、长沙市城市廉租住房保障实施方案
第十五章 长沙房地产行业的前景趋势分析
第一节、中国房地产行业的发展前景及趋势
一、中国房地产市场将逐渐步入理性发展
二、未来中国房地产行业或将转型
三、中国房地产业发展趋势预测
四、中长期中国房地产市场发展展望
第二节、长沙房地产市场的发展前景及趋势
一、未来长沙房地产市场需求仍然旺盛
二、长沙房地产产业未来发展预测
三、长沙房地产市场发展趋势预判
图表目录
图表：2013-2017年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况
图表：2013-2017年全国房地产开发企业到位资金增速情况
图表：2013-2017年全国商品房销售面积及销售额增速
图表：2017年东中西部地区房地产销售情况
图表：2017年全国房地产开发和销售情况
图表：2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况
图表：2017-2018年全国房地产开发企业到位资金增速情况
图表：2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速
图表：2018年东中西部地区房地产销售情况
图表：2018年全国房地产开发和销售情况
图表：别墅必备的条件
图表：别墅各要素认知比例图
图表：选择或不选择别墅原因分析
图表：选择别墅的意向
图表：看好或不看好别墅对比图
图表：看好或不看好的原因表
图表：别墅喜好风格对比图
图表：被访者个人背景图
图表：被访者从业情况图
图表：被访者个人资产情况比例图
图表：被访者个人收入情况图
图表：被访者私车情况分布比例图
图表：普通房地产信托产品与REITs的主要区别
图表：普通房地产信托产品与REITs的主要区别
图表：2013-2017年房地产开发投资增速
图表：2017年东中西部地区房地产开发投资情况
图表：2017-2018年全国房地产开发投资增速
图表：2018年东中西部地区房地产开发投资情况
图表：不动产统一登记的工作时间表
图表：“央五条”主要内容
图表：“930”新政主要内容
图表：各地信贷政策调整主要内容
图表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表
图表：1998-2017年五年期金融机构存贷款利率及住房公积金贷款利率走势
图表：《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容
图表：2017年以来主要省市公积金政策调整
图表：2017年以来主要省市财税政策调整
图表：2011-2017年保障性安居工程建设计划及实际完成情况
图表：支持棚户区改造的主要金融政策
图表：《关于调整城市规模划分标准的通知》城市规模划分标准
