内容概况
物流地产是由美国的普洛斯公司（GLP）率先提出并实践的，开始于20世纪80年代，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
随着国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。
物流地产企业大致可分为五类：传统物流地产商、房企、电商企业、快递企业和金融机构。以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业占到了绝对的优势。万纬物流，作为万科集团2015年独立出来的物流品牌，凭借着强大房企背景和雄厚资金实力，自成立以来就不断地攻城略地、大肆并购，发展尤为迅速。国家物流枢纽建设背景下，中国物流地产机遇与挑战并存。
截止2019年第一季度，普洛斯市场份额达到了33.0%，稳居第一，接下来是万纬、易商、宇培，占市场份额分别为6.1%、6.0%、5.6%，跟普洛斯差距巨大，嘉民、安博、宝湾、平安、丰树则分别占有市场份额5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。
物流业是支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业。物流高质量发展是经济高质量发展的重要组成部分，也是推动经济高质量发展不可或缺的重要力量。为巩固物流降本增效成果，增强物流企业活力，提升行业效率效益水平，畅通物流全链条运行，国家先后发布了多个促进国家物流枢纽建设的政策。
国家物流枢纽的布局和建设创造了有利的发展环境，将进一步带动物流地产发展。当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距；伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长；主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长，投资回报率较高，处在7%-8%左右的区间；现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。
从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用地相应指标逐年下降，同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。
锐观咨询发布的《2020-2025年中国物流地产市场深度调研及投资战略研究报告》共十四章。首先介绍了物流地产的概念内涵，接着分析了我国物流地产发展的市场环境及政策环境，然后对物流地产、现代物流地产、智慧物流地产市场的运行情况及物流园区建设现状进行了详实的分析。随后，报告对物流地产行业做了区域市场分析、开发模式分析、运营模式分析，接着分析了物流地产国内外重点企业的经营状况及行业投资状况、投资风险及投资策略建议，最后科学预测了中国物流地产市场的未来前景。
本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、中国物流与采购联合会、中国物流协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对物流地产市场有个系统深入的了解、或者想投资物流地产项目开发，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。
报告目录
第一章 物流地产行业概述
第一节、物流地产基本介绍
一、物流地产概念界定
二、物流地产相关概念
三、物流地产业务板块
四、物流地产业务流程
第二节、物流地产的核心要素
一、物流地产拿地能力
二、行业运营管理团队
三、融资成本与杠杆使用
第二章 2017-2019年中国物流地产行业市场环境分析
第一节、经济环境
一、国际宏观经济
二、国内宏观经济
三、工业运行情况
四、固定资产投资
五、宏观经济展望
第二节、政策环境
一、物流行业相关政策
二、物流地产政策汇总
三、物流园区发展规划
四、物流用地支持政策
五、物流业高质量发展
六、物流枢纽建设规划
第三节、社会环境
一、人口结构分析
二、社会消费规模
三、居民收入水平
四、城镇化发展水平
第四节、产业环境
一、房地产开发投资规模
二、商品房销售规模现状
三、房地产开发企业资金
四、房地产开发景气指数
第三章 2017-2019年中国物流地产行业发展综合分析
第一节、2017-2019年中国物流地产行业发展背景分析
一、物流行业运行状况
二、电子商务交易规模
三、土地供应竞争状况
四、仓储固定资产投资
五、行业发展指数分析
第二节、2017-2019年中国物流地产行业发展分析
一、行业发展现状
二、市场发展规模
三、企业用地状况
四、出让面积规模
五、市场租金分析
六、仓库空置情况
七、区域发展状况
八、行业面临挑战
第三节、中国物流地产市场竞争格局分析
一、市场竞争主体介绍
二、传统企业竞争格局
三、电商布局物流地产
四、房企争相布局市场
第四节、中国物流地产行业盈利模式剖析
一、租金收入
二、增值服务
三、土地增值
第四章 2017-2019年中国现代物流地产行业发展全面分析
第一节、现代物流地产行业概述
一、现代物流地产定义
二、行业开发链条分析
三、现代物流设施特点
第二节、中国高标准仓储市场运行状况
一、高标仓基本概述
二、高标仓作用分析
三、高标仓需求状况
四、高标仓供给分析
五、高标仓区域分布
六、高标仓发展方向
第三节、现代物流地产市场核心竞争力分析
一、市场主体竞争能力
二、头部企业发展迅猛
三、企业竞争优势分析
第四节、中国现代物流地产私募基金模式研究
一、私募基金模式流程
二、物流地产投资回报
三、物流地产REITs分析
四、物流地产REITs案例
五、物流地产REITs前景
第五章 2017-2019年中国智能化物流地产发展深度探析
第一节、智能物流地产基本介绍
一、智能物流地产的概念
二、智能物流地产的特征
三、智能物流地产的模式
第二节、中国智能物流地产行业发展综述
一、智慧物流市场规模
二、智慧物流政策环境
三、智能仓储系统分析
四、智能仓储规模预测
五、智慧物流发展趋势
第三节、中国智能物流地产开发模式分析
一、智能物流地产经营
二、智能物流地产系统
三、智能物流地产生态
第四节、智能物流地产企业布局案例解析
一、京东物流布局
二、电商快递企业
三、旷视科技设备
第六章 2017-2019年中国物流园区建设发展分析
第一节、中国物流园区选址影响因素
一、土地利用环境
二、对外交通状况
三、功能定位分析
四、电商物流企业
五、电商物流趋势
第二节、中国物流园区总体现状分析
一、物流园区总体情况
二、物流园区发展新特点
三、开发建设情况
四、服务功能情况
五、运营管理情况
六、发展计划措施
七、存在的主要问题
八、持续健康发展建议
九、物流园区转型趋势
第三节、中国智慧物流园区建设发展分析
一、智慧物流园区基本发展状况
二、智慧物流园区协同运作模式
三、智慧物流园区总包业务体系
四、智慧物流园区存在的问题
五、产业联动视角下布局模式
第四节、中国物流园区建设发展模式分析
一、主流开发模式
二、空间布局模式
三、经营管理模式
四、物流园区的开发模式
五、物流园区的运营模式
六、新型物流园模式
第五节、中国物流园区发展问题分析
一、物流园区定位问题
二、土地资源浪费问题
三、无法满足客户需求
四、政策支持力度不够
五、投资主体投资问题
六、综合服务能力欠缺
第六节、中国物流园区发展对策建议
一、提高政策支持力度
二、科学规划物流园区
三、物流园区项目科学选址
四、完整设计园区商业模式
五、创新园区运营服务体系
第七章 2017-2019年主要城市物流地产行业运行分析
第一节、北京市
一、物流产业发展分析
二、物流地产市场运行分析
三、工业物流地产发展现状
四、物流地产市场趋势分析
第二节、上海市
一、物流产业发展分析
二、物流地产市场需求分析
三、物流地产市场运行分析
四、物流地产市场趋势分析
第三节、广州市
一、物流产业发展分析
二、物流地产市场需求分析
三、物流地产市场运行分析
四、物流地产重点区域分析
五、物流地产政策导向
六、物流地产市场趋势分析
第四节、深圳市
一、物流产业发展分析
二、物流地产市场需求分析
三、物流地产市场运行分析
四、物流地产市场趋势分析
第五节、其他地区
一、杭州物流地产市场分析
二、苏州物流地产市场分析
三、成都物流地产市场分析
第八章 物流地产行业开发模式分析
第一节、物流地产价值链及核心能力分析
一、价值链结构
二、项目决策
三、项目策划及规划设计
四、项目管理
五、销售及招商管理
六、物业管理
七、支持性活动
八、结论综述
第二节、物流地产主要开发模式分析
一、地产商主导型
二、物流商主导型
三、地产物流合营
四、第三方做平台
第三节、物流地产项目开发成本控制分析
一、相关成本费用分析
二、设计全程成本管理
三、设计评审与成本优化
四、项目成本动态监控
五、供方选择关键要点
六、合约规划原则分析
七、工程量清单与标底编审
八、评标与工程变更
九、建立成本数据库
第九章 中国物流地产行业运营模式分析
第一节、物流地产主要运营模式分析
一、地产商开发、物流企业租赁模式
二、物流企业独立开发经营模式
三、地产商与物流企业合资开发运营模式
四、第三方整合开发运营模式
五、政府主导的经济开发区模式
第二节、国外物流地产巨头运营模式分析
一、标准化模式
二、定制开发模式
三、收购回租模式
四、收购模式
第三节、运营模式选择应注意的问题
一、房地产商方面
二、地方政府方面
三、物流企业方面
四、第三方组织方面
五、人才培育方面
第十章 2017-2019年物流地产行业国际企业经营状况分析
第一节、普洛斯
一、企业发展概况
二、企业经营模式
三、企业经营状况
四、企业投资状况
五、业务发展规模
六、企业布局动态
第二节、嘉民
一、企业发展概况
二、企业经营模式
三、企业物流基金
四、企业经营状况
第三节、安博
一、企业发展概况
二、企业管理模式
三、业务发展规模
四、企业经营状况
第四节、丰树
一、企业发展概况
二、企业经营状况
三、企业经营模式
四、企业项目动态
第十一章 2016-2019年中国物流地产行业典型代表企业分析
第一节、宇培集团
一、企业发展概况
二、企业业务模式
三、企业经营状况
四、企业发展规模
第二节、宝湾物流
一、企业发展概况
二、企业布局状况
三、企业发展优势
四、企业资本项目
第三节、易商红木
一、企业发展概况
二、企业主营业务
三、企业经营状况
四、企业融资状况
五、投资并购动态
第四节、万科万纬
一、企业发展概况
二、企业发展历程
三、企业经营模式
四、企业布局状况
五、企业发展动态
第五节、京东物流
一、企业发展概况
二、企业经营模式
三、企业经营状况
第六节、顺丰物流
一、企业发展概况
二、企业业务模式
三、企业经营状况
四、业务发展规模
五、企业布局动态
第十二章 2017-2019年中国物流地产行业投资潜力分析
第一节、行业投资状况
一、物流行业融资规模
二、物流行业融资分布
三、物流行业融资事件
四、房企布局物流地产
五、行业的挑战与机遇
第二节、投资类型分析
一、开发为主型
二、暗渡陈仓型
三、开发兼经营型
第三节、行业投资特征
一、投资周期长
二、投资规模大
三、投资回报高
第四节、物流地产基金
一、基本特点
二、运作模式
三、设立要点
第十三章 中国物流地产行业投资风险与策略建议
第一节、工业地产投资风险与应对策略
一、工业地产项目常见风险
二、增加投资组合降低风险
三、利用保险实现风险转移
四、对市场进行全面分析
第二节、物流地产项目运作风险及其管理
一、外部风险
二、内部风险
三、风险识别
四、风险评估
五、风险管控
六、管控机制
第三节、物流地产企业股权并购风险与应对策略
一、股权并购前的风险
二、并购过程中的风险
三、并购后的整合风险
四、股权并购风险应对
第四节、物流园区投资的风险及防范
一、行业存在风险
二、避免投资过热
三、风险防范举措
四、风险防范建议
第五节、物流地产行业投资策略建议
一、运营模式
二、选址建议
三、招商建议
四、智能化建议
第十四章 2020-2025年中国物流地产市场前景预测
第一节、物流地产行业宏观环境发展形势
一、物流行业发展趋势
二、产业地产发展前景
三、地产金融市场展望
第二节、中国物流地产行业发展前景展望
一、行业网络建设
二、行业发展方向
三、行业发展潜力
四、综合发展态势
第三节、2020-2025年中国物流地产行业预测分析
一、行业影响因素分析
二、通用仓库面积预测
附录
附录一：《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》
附录二：《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》
图表目录
图表：物流设施主要载体
图表：物流地产业务板块
图表：物流地产业务流程图
图表：2014-2018年国内生产总值及其增长速度
图表：2014-2018年三次产业增加值占国内生产总值比重
图表：2018年规模以上工业增加至同比增长速度
图表：2018年规模以上工业生产主要数据
图表：2014-2018年三次产业投资占固定资产投资（不含农户）比重
图表：2018年分行业固定资产投资（不含农户）增长速度
图表：2018年固定资产投资新增主要生产与运营能力
图表：2018-2019年全国固定资产投资（不含农户）同比增速
图表：2019年固定资产投资（不含农户）主要数据
图表：2018年物流行业相关政策（一）
图表：2018年物流行业相关政策（二）
图表：物流地产行业相关政策（一）
图表：物流地产行业相关政策（二）
图表：2018年年末人口数量及构成
图表：2019年社会消费品零售总额分月同比增速
图表：2019年社会消费品零售总额主要数据
图表：2018年与2017年居民人均可支配收入平均数与中位数对比
图表：2017-2018全国房地产开发投资增速
图表：2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速
图表：2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速
图表：2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速
图表：2017-2018年房地产开发景气指数
图表：2018年全国房地产开发和销售情况
图表：2018年东中西部和东北地区房地产开发投资情况
图表：2018年东中西部和东北地区房地产销售情况
图表：2018-2019年中国社会物流总额及可比增长
图表：2018-2019年中国社会物流总费用及增长
图表：2014-2018年中国仓储业固定资产投资完成情况
图表：2018年中国物流行业发展指数
图表：2017年与2018年中国仓储指数走势对比图
图表：2017年中美日人均仓储面积
图表：2012-2018年我国通用仓储面积及冷库容积统计图
图表：2018年中国物流仓储用地出让前十城市
图表：2019年华北地区仓库租金情况
图表：2019年华中地区仓库租金情况
图表：2019年华东地区仓库租金情况
图表：2019年华南地区仓库租金情况
图表：2019年华西地区仓库租金情况
图表：2018年全国30个重点城市仓库空置率情况
图表：2018年全国不同地区仓库空置率情况
图表：全国主要物流地产仓储分布及租金增长率
图表：一线城市不同类型地产年化回报率对比
图表：主流城市物流地产租金增长率
图表：物流地产行业主体分布
图表：物流地产企业区域分布
图表：物流地产行业格局
图表：2018年物流地产行业格局
图表：物流地产开发商存量情况
图表：轻重结合的资产运作模式
图表：电商巨头物流地产布局
图表：大型电商自建仓储的优劣对比
图表：2012-2018年亚马逊的物流中心
图表：房企入局物流地产运营模式介绍
图表：2015-2019年万科物流地产项目数量
图表：2015-2019年万科物流地产建筑面积
图表：国内物流园区主要收入来源
图表：物流园区产业和设施租赁收入
图表：物流园区的增值服务
图表：现代物流地产行业开发链条
图表：现代物流设施的特点
图表：高标仓VS传统仓储
图表：中美日物流成本占GDP比重
图表：2017年我国物流费用构成
图表：高标仓与传统仓的平均使用成本对比
图表：高标仓能提升货物周转率
图表：高标仓需求增速预测
图表：2007-2017年工矿仓储用地供给紧张
图表：2013-2018年一线城市仓储用地供应紧张
图表：地方政府针对仓储用地的政策解读
图表：高标仓供需缺口预计持续扩大
图表：智能仓储系统
图表：物流地产主要参局者核心优势分解
图表：物流地产私募基金模式流程图
图表：物流园区投融资核心要素
图表：物流地产投资回报率衡量标准
图表：物流地产投资回报率计算
图表：物流地产REITs优/劣
图表：新加坡各业态的平均分派收益率
图表：部分REITs运营情况
图表：2013-2018年我国智慧物流市场规模及增速
图表：2018年我国智慧物流政策
图表：智能仓储系统的四大组成部分与技术解析
图表：2013-2020年智能仓储市场规模及预测
图表：京东X事业部的无人仓布局
图表：各大电商、快递企业的无人仓之路
图表：旷视与艾瑞思结合的逻辑
图表：旷视艾瑞思的智能仓储系统构成
图表：2006-2018年全国物流园区数量
图表：“PEO”模式下智慧物流园区总包业务新体系
图表：某智慧物流园区功能区面积规划
图表：三种类型开发区比较
图表：物流园区的经营管理模式及内容
图表：金融物流流程模式示意图
图表：北京市仓库面积
图表：北京市各区域仓库面积概况
图表：北京市各区域仓库空置率概况
图表：北京来津经营（或在津投资）企业分布
图表：北京市各区域仓库租金概况
图表：2018年上海各区普通仓面积
图表：2018年上海各市区仓库空置率情况
图表：2018年全国一线城市仓库空置率情况
图表：2018年上海各区仓库平均租金
图表：2018年全国一线城市仓库租金情况
图表：2018年广州各区域仓库面积情况
图表：2018年广州各区域仓库空置率情况
图表：2018广州平库仓租情况
图表：2018年广州高台库仓租情况
图表：2018年广州楼库仓租情况
图表：2018年广州冷库仓租情况
图表：《广州市城市总体规划（2017-2035）》草案
图表：2018年杭州各区域仓库面积情况
图表：2018年杭州各区域仓库空置率情况
图表：2018年杭州平库仓租情况
图表：2018年杭州高台库仓租情况
图表：2018年杭州楼库仓租情况
图表：2018年杭州冷库仓租情况
图表：2018年苏州各区域仓库面积情况
图表：2018年苏州各区域仓库空置率情况
图表：2018年苏州平库仓租情况
图表：2018年苏州高台库仓租情况
图表：2018年苏州楼库仓租情况
图表：2018年成都各区域仓库面积情况
图表：2018年成都各区域仓库空置率情况
图表：2018年成都平库仓租情况
图表：2018年成都高台库参仓租情况
图表：2018年成都楼库仓租情况
图表：2018年成都冷库仓租情况
图表：物流地产不同投资和管理主题下的四类运营模式
图表：物流地产各角色特征概述
图表：普洛斯通用型物流仓储设施部分标准
图表：普洛斯收购回租模式示意图
图表：普洛斯通过基金放大杠杆实现资金快速周转
图表：普洛斯的网络规模效应通过循环持续扩大
图表：普洛斯物流相关综合解决方案
图表：2016-2017财年普洛斯综合收益表
图表：2016-2017财年普洛斯收入分地区资料
图表：2017-2018财年普洛斯综合收益表
图表：2017-2018财年普洛斯收入分地区资料
图表：2018-2019财年普洛斯综合收益表
图表：2018-2019财年普洛斯收入分地区资料
图表：2018年普洛斯部分资本事件汇总
图表：普洛斯携手海航打造现代物流生态链
图表：嘉民在中国定制仓库模式
图表：2016-2017财年嘉民综合收益表
图表：2016-2017财年嘉民收入分地区资料
图表：2017-2018财年嘉民综合收益表
图表：2017-2018财年嘉民收入分地区资料
图表：2018-2019财年嘉民综合收益表
图表：2018-2019财年嘉民收入分地区资料
图表：2016-2017年安博公司综合收益表
图表：2016-2017年安博公司分部资料
图表：2016-2017年安博公司收入分地区资料
图表：2017-2018年安博公司综合收益表
图表：2017-2018年安博公司分部资料
图表：2017-2018年安博公司收入分地区资料
图表：2018-2019年安博公司综合收益表
图表：2018-2019年安博公司分部资料
图表：2018-2019年安博公司收入分地区资料
图表：2016-2017财年丰树集团综合收益表
图表：2016-2017财年丰树集团收入分地区资料
图表：2017-2018财年丰树集团综合收益表
图表：2017-2018财年丰树集团收入分地区资料
图表：2018-2019财年丰树集团综合收益表
图表：2018-2019财年丰树集团收入分地区资料
图表：宇培集团业务开发流程
图表：2016-2017年中国物流资产综合收益表
图表：2017-2018年中国物流资产综合收益表
图表：2018-2019年中国物流资产综合收益表
图表：2018-2019年中国物流资产分部资料
图表：宝湾物流进驻企业
图表：宝湾物流战略布局
图表：宝湾物流的经营模式（从开发到运营的重资产模式）
图表：易商红木部分合作企业
图表：2016-2018年易商红木经营情况
图表：2016-2018年易商红木集团业务经营状况
图表：易商红木融资事件
图表：万科万纬开发模式
图表：京东物流与配送服务不可分割
图表：京东物流多仓合一保证供货速度
图表：京东物流依赖互联网大数据和物流网络提供上门接货服务
图表：顺丰物流地产业务模式
图表：2010-2018年中国物流行业融资金额及增速情况
图表：2018年物流细分行业投融资分布统计
图表：2018年物流细分领域累计融资金额及融资次数排名
图表：2018年物流行业融资规模TOP10事件
图表：物流地产基金架构
图表：物流地产项目风险管理过程
图表：工业地产模式对比
图表：普洛斯由外及内的物流地产布局模式
图表：2020-2025年中国通用性仓库面积预测
