内容概况
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
近年来工业用地的供应比重一般在国有建设用地供应总量的23%左右，但随着“租购并举”提出，非房地产企业通过将闲置的商业、工业用地进行改造后进入住房租赁市场，为当地住房租赁市场提供有效地补充，我国对住房用地供应力度的加大，工业用地的比重呈现下降趋势。
2017年，全国工业用地供应量为12.28万公顷，我国工业用地比重近年来基本保持了平稳下调的态势。
全国300城工业用地供应同比上升30%
但从全国300城来看，2018年，工业用地推地力度增加，推出、成交均大幅提升。2018年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.0亿平方米，同比增长30.4%；共成交工业用地7.7亿平方米，同比增长27.9%，推出和成交较去年均有较大提升。这个意义上来讲，全国工业用地供应存在地区失衡。
从土地占比来看，2012-2018年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈增长趋势，经历2017年小幅下降后，2018年工业用地成交占比提升至39%。
一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比大幅回落，二线和三四线城市同比增长。不同城市来看，2018年一线城市工业用地成交规划建筑面积为2177万平方米，成交面积同比下降11.8%；二线城市成交面积为26505万平方米，扭转四年来同比下降的趋势，2018年同比增长达36.7%；三四线城市成交面积为48467万平方米，同比增长26.1%。
这个意义上来讲，工业用地需求出现分化，一线城市对工业用地的需求下降，二三四线城市需求增长，同时，也可以看出工业从一线沿海到中西部二三四线转移的轨迹。
锐观咨询发布的《2020-2025年中国工业地产市场供需分析及投资前景预测报告》共十五章。首先介绍了工业地产的定义、类型、特征等，接着分析了中国工业地产的发展环境和政策背景，然后重点分析了国内工业地产市场的现状和工业地产开发的热点类型——经济技术开发区、高新技术开发区、生态工业园区及物流园区的发展，并介绍了重点城市工业地产市场的发展情况。随后，报告对工业地产做了开发模式分析、盈利模式分析、开发与运营策略分析、开发案例分析和投资分析，最后预测了中国工业地产的未来前景与趋势。
本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、中国工业地产服务联盟以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对工业地产有个系统深入的了解、或者想投资工业地产开发建设，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。
报告目录
第一章 工业地产行业基本概述
第一节、行业界定
一、工业地产的定义
二、工业地产的消费者
三、工业地产的功能涵盖
第二节、行业分类
一、分类情况
二、工业厂房
三、工业园区
第三节、行业特征
一、政策主导为主
二、与产业化程度相关
三、区域性强
四、项目增值性
五、投资回报稳定
第二章 2017-2019年工业地产行业发展环境分析
第一节、宏观经济形势
一、宏观经济概况
二、对外经济分析
三、工业运行情况
四、固定资产投资
第二节、房地产市场环境
一、房地产投资规模
二、商品房销售情况
三、商品房待售规模
四、房地产景气程度
第三节、土地市场环境
一、土地成交情况
二、土地出让金分析
三、土地成交价分析
四、土地成交溢价率
第三章 2017-2019年工业地产行业政策背景分析
第一节、2017-2019年房地产市场调控政策分析
一、2017年调控政策分析
二、2018年调控政策关键
三、2019年调控政策汇总
第二节、2017-2019年工业地产相关政策分析
一、土地制度改革试点
二、节约集约用地政策
三、产业用地政策实施指引
第三节、2017-2019年部分地区工业地产政策分析
一、广东省
二、上海市
三、成都市
四、苏州市
五、长沙市
第四章 2017-2019年中国工业地产行业运行分析
第一节、中国工业地产发展整体综述
一、发展历程
二、推动因素
三、市场特征
四、布局特点
第二节、2017-2019年中国工业地产行业发展分析
一、国内工业用地情况
二、工业地产发展形势
三、工业地产收益情况
第三节、2017-2019年中国工业地产项目发展动态
一、台州工业地产项目动态
二、新昌首个工业地产项目
三、武义首个工业地产项目
四、山西智慧科技城项目签约
第四节、工业地产企业财税管理分析
一、财务管理存在的问题
二、税务策划存在的问题
三、财务管理措施分析
四、税务策划措施分析
第五章 2017-2019年工业地产热点类型——经济技术开发区分析
第一节、中国经济技术开发区发展综述
一、发展历程
二、类型特征
三、管理体制
四、优惠政策
第二节、2017-2019年国家级经济技术开发区的发展
一、经济运行现状
二、区域发展情况
三、发展意见分析
四、发展形势分析
第三节、中国经济技术开发区的投融资分析
一、融资必要性阐述
二、融资方式对比分析
三、投融资问题分析
四、联盟助力投融资服务
第四节、中国经济技术开发区发展的问题及对策
一、改革创新瓶颈分析
二、持续快速发展隐患
三、转型发展路径探索
四、未来发展对策及方向
第六章 2017-2019年工业地产热点类型——高新技术产业开发区分析
第一节、中国高新技术产业开发区发展综述
一、园区发展历程
二、发展特征分析
三、发展模式分析
四、重要性分析
第二节、2017-2019年国家级高新技术产业开发区运行情况
一、总体运行情况
二、范围规划情况
三、企业运行情况
第三节、国家高新区+产城融合发展分析
一、园区演变机制
二、发展阶段分析
三、发展路径选择
四、发展案例介绍
五、行业发展趋势
第四节、中国典型高新技术产业开发区发展现状及经验分析
一、广州高新区
二、无锡高新区
三、成都高新区
四、西安高新区
第五节、中国高新技术产业开发区发展的问题及对策
一、主要问题分析
二、发展途径探索
三、投资环境优化建议
第七章 2017-2019年工业地产热点类型——生态工业园区分析
第一节、中国生态工业园区发展综述
一、工业园区生态文明建设内涵
二、生态工业园区规划建设原则
三、建设生态工业园的必要性
四、生态工业园区的发展模式
第二节、2017-2019年国家生态工业示范园区发展分析
一、发展标准
二、管理办法
三、建设情况
四、审批动态
第三节、中国生态工业园区的SWOT分析
一、优势分析（Strengths）
二、劣势分析（Weaknesses）
三、机遇分析（Opportunities）
四、挑战分析（Threats）
第四节、中国生态工业园区发展问题及对策
一、面临的问题
二、发展政策建议
三、建设模式选择
四、未来发展思路
第八章 2017-2019年工业地产热点类型——物流园区分析
第一节、2017-2019年中国物流园区发展综述
一、物流园区快速发展原因
二、示范物流园区评审结果
三、物流园区对区域的作用
第二节、中国物流园区（基地）发展现状综合分析
一、布局规划情况
二、开发建设情况
三、服务功能情况
四、运营管理情况
五、园区发展问题
六、园区发展建议
第三节、物流园区的建设与发展模式
一、主流开发模式
二、空间布局模式
三、经营管理模式
四、企业化运作模式
第四节、物流园区的盈利模式分析
一、转运型物流园区赢利模式
二、存储配送型物流园区赢利模式
三、流通加工型物流园区赢利模式
四、综合型物流园区赢利模式
第五节、物流园区投资开发模式分析
一、投资开发模式分析
二、应用模式及其问题
三、开发模式应用要点
第九章 2017-2019年重点城市工业地产市场分析
第一节、北京
一、工业用地政策分析
二、工业用地成交情况
三、工业地产市场分析
第二节、上海
一、工业用地政策分析
二、工业用地成交情况
三、工业地产市场分析
第三节、深圳
一、工业用地政策分析
二、工业用地成交情况
三、工业地产市场分析
第四节、广州
一、工业用地政策分析
二、工业用地成交情况
三、工业地产市场分析
第五节、武汉
一、工业用地政策分析
二、工业用地成交情况
三、工业地产市场分析
第六节、长沙
一、工业用地政策分析
二、工业用地成交情况
三、工业地产市场分析
第十章 工业地产开发模式分析
第一节、工业地产开发模式的种类
一、工业园区开发模式
二、主体企业引导模式
三、工业地产商模式
四、综合运作模式
第二节、工业地产开发模式的特性
一、投资较大
二、启动快速
三、提供增值服务
四、追求长期稳定回报
第三节、工业地产开发模式的要素
一、选址
二、定位
三、客户
四、造势
五、招商
六、服务
第十一章 工业地产盈利模式分析
第一节、工业地产与商业地产盈利模式比较
一、相似性
二、主要区别
第二节、工业地产盈利模式分析
一、以土地溢价增值而获取利润
二、长期持有经营收益或出售而获利
三、按需订制地产开发模式而获利
四、新的盈利模式趋势
第三节、主要案例分析
一、珠海富卓金地珠海科技园
二、普洛斯物流地产开发模式
三、嘉富诚与快鹿产业港
第十二章 工业地产运营策略分析
第一节、工业地产选址策略分析
一、区域分析
二、开发区分析
三、产业依托分析
四、交通物流分析
五、企业客户分析
第二节、工业地产定位策略分析
一、市场定位的必要
二、市场定位的策略
第三节、工业地产招商引资分析
一、招商引资的重要性
二、传统招商模式的问题
三、招商环境的打造
四、选商分析
第四节、工业地产招商引资方式分析
一、组合营销
二、中介招商
三、产业招商
四、网络招商
第十三章 2017-2019年国内重点工业地产开发案例分析
第一节、天津经济技术开发区
一、园区概况
二、发展环境
三、运营状况
四、招商政策
五、吸引投资情况
第二节、苏州工业园区
一、园区概况
二、发展环境
三、运营状况
四、招商策略
五、发展规划
第三节、中关村国家自主创新示范区（中关村科技园区）
一、园区概况
二、运营状况
三、招商政策
四、发展规划
五、发展思路
第四节、上海张江高科技园区
一、园区概况
二、运营情况
三、特色产业
四、发展经验
五、发展规划
第五节、武汉东湖高新技术开发区
一、园区概况
二、运营状况
三、重点产业
四、招商政策
五、扶持政策
第十四章 工业地产行业投融资分析
第一节、中国工业地产融资情况分析
一、工业地产融资的特征
二、企业传统融资方式
三、工业地产融资方式创新
第二节、中国工业地产市场的投资机遇分析
一、投资价值
二、投资潜力
三、投资热点
第三节、中国工业地产的投资风险分析
一、市场风险
二、经营风险
三、政策风险
四、技术风险
第四节、中国工业地产投资风险的规避措施
一、增加投资组合降低风险
二、利用保险实现风险的转移
三、积极跟踪国家相关政策
四、对市场进行全面地分析
第十五章 中国工业地产发展前景分析
第一节、工业地产市场前景展望
一、工业地产未来影响因素
二、中国工业地产市场空间巨大
三、中国工业地产未来发展可期
第二节、工业地产市场趋势预测
一、投资热点区域发展趋势
二、工业地产转型升级趋势
图表目录
图表1 工业地产的分类
图表2 2016-2018年国内生产总值增长速度（季度同比）
图表3 2017年主要商品出口数量、金额及其增长速度
图表4 2017年主要商品进口数量、金额及其增长速度
图表5 2017年外商直接投资（不含银行、证券、保险）及其增长速度
图表6 2017年对外直接投资额（不含银行、证券、保险）及其增长速度
图表7 2017年按领域分固定资产投资（不含农户）及其占比
图表8 2017年固定资产投资新增主要生产与运营能力
图表9 2018年中国固定资产投资（不含农户）同比增速
图表10 2018年固定资产投资（不含农户）主要数据
图表11 2010-2017年全国房地产开发投资及增速
图表12 2010-2017年中国商品房销售面积及增速
图表13 2017-2018年9月房地产开发景气指数分析
图表14 2011-2018年40城季度土地成交建筑面积走势
图表15 2018年40城土地出让金及同期比较
图表16 2018年土地出让金与同比增幅排名
图表17 2011-2018年40城季度土地成交均价走势
图表18 2011-2018年40城月度土地成交溢价率走势
图表19 中国工业地产的发展阶段
图表20 我国工业地产概念的不断延展
图表21 2011-2017年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况
图表22 2011-2017年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比
图表23 2011-2017年全国300城工业用地成交楼面均价、溢价率及土地出让金情况
图表24 156家国家级高新技术产业开发区四至范围摘要
图表25 国家高新区产城融合发展历程
图表26 国家生态工业示范园区标准
图表27 国家生态工业示范园区标准（续表）
图表28 国家生态工业示范园区名单
图表29 2017年国家生态工业示范园区复查评估结果
图表30 三种类型开发区比较
图表31 物流园区的经营管理模式及内容
图表32 2017年北京工业用地成交情况
图表33 2017年上海工业用地成交情况
图表34 2018年上半年上海市工业用地供应面积
图表35 2018年上半年上海市工业用地土地成交面积情况
图表36 2017年上海市工业地产项目成交情况
图表37 2017年深圳工业用地成交情况
图表38 2018年上半年深圳市工业用地土地供应面积情况
图表39 2017年广州工业用地成交情况
图表40 2018年上半年广州市工业用地土地供应面积情况
图表41 2018年上半年广州市工业用地土地成交面积情况
图表42 广州市村级工业园布局变化图（1990、2000和2017年）
图表43 低效村级工业园定义模型
图表44 村级工业园绩效评估指标体系
图表45 农村集体用地空间与收益分离模式图
图表46 村级工业园改造策略选择流程
图表47 2017年武汉工业用地成交情况
图表48 2018年上半年武汉市工业用地成交面积
图表49 2017年长沙工业用地成交情况
图表50 2018年上半年长沙市工业用地成交面积
图表51 工业园区开发模式流程
图表52 工业地产与商业地产盈利模式比较图
图表53 工业地产与商业地产盈利模式比较表
图表54 珠海富卓金地珠海科技园示意图
